هذا المنشور مخصص للشركات التي تقدم خدمات عقارية للسكان والمنظمات ولأولئك الذين يستخدمون خدمات أصحاب العقارات. ويحتوي الكتاب على نصائح عملية حول إجراء المعاملات مع عقارات العميل، ويقدم للسمسار عدداً من النصائح حول كيفية التحقق من “الطهارة القانونية للشقة”. يتم النظر بمزيد من التفصيل في القضايا التي تنشأ بالنسبة للشركات العقارية فيما يتعلق بالمشاركة في تشييد المباني السكنية وتسجيل الحقوق في مشروع بناء غير مكتمل.

يتحدث الكتاب عن إجراءات تنفيذ الرقابة من قبل الجهات الحكومية ويشرح حقوق المنظمة عند تنفيذ إجراءات الرقابة ضدها. عند إعداد هذا المنشور، تم أخذ أحدث التغييرات في التشريعات في مجال قانون الإسكان والرهون العقارية والاستثمار في البناء والخطة المحاسبية في الاعتبار.

في الوقت نفسه، لن يساعد الكتاب في عمل سمسار عقارات فحسب، بل سيساعد أيضًا العميل المحتمل لشركة عقارية ليخبره بمدى كفاءة وتأهيل الشركة العقارية التي اختارها.

الفصل 1

أساسيات النشاط العقاري

1. وصف موجز لسوق الخدمات العقارية

في السنوات الأخيرة، بدأ سوق العقارات في التطور بنشاط. تطورها يرجع أساسا إلى عاملين رئيسيين.

أولاً

ويرجع ذلك إلى بناء المساكن الجديدة. في العديد من المدن الكبرى في روسيا في السنوات الأخيرة كانت هناك زيادة حادة في عدد المباني الجديدة. ويجري "إعادة بناء" أكبر المدن في روسيا، كما يتزايد عدد شركات البناء. في نهاية التسعينيات من القرن الماضي، واجهت بلادنا مشكلة خطيرة. لقد تقادم معظم مخزون المساكن في البلاد بشكل كبير وسرعان ما أصبح في حاجة إلى الاستبدال. في هذا الوقت تم اعتماد عدد لا بأس به من البرامج المختلفة على المستوى الفيدرالي لتحسين الظروف المعيشية للمواطنين.

لبناء المباني السكنية، يجب عليك تنظيم كيان قانوني (منظمة) أو التسجيل كرجل أعمال فردي والحصول على تصريح خاص - ترخيص من لجنة البناء الحكومية في روسيا. لكن تجدر الإشارة إلى أنه سيتم قريباً إلغاء تراخيص أنشطة البناء، أولاً تراخيص تصميم المباني السكنية، ومن ثم تراخيص البناء نفسها. في الوقت الحالي، الحصول على رخصة بناء ليس بالأمر الصعب، وعدد المخالفات أثناء تشييد المباني الجديدة يتزايد باستمرار. لذلك تعتزم الدولة تشديد الرقابة عند قبول (تشغيل) مبنى سكني. ربما سيتم إدخال نظام العلامات التجارية وعلامات الجودة، على غرار أوروبا. لقد أصبح بناء مباني متعددة الطوابق لبيعها لاحقًا أمرًا مربحًا للغاية؛ ويرتبط استثمار رأس المال في البناء بالحد الأدنى من المخاطر التجارية، نظرًا لأن الإسكان مطلوب دائمًا.

ثانيًا

ويرجع ذلك إلى الإصلاح الجاد للتشريعات المدنية في البلاد. دعونا نتذكر أنه حتى وقت قريب جدًا، وفقًا لقانون الإسكان في جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية، كان من المستحيل استخدام السكن فقط للسكن الشخصي؛ مع اعتماد القانون المدني الجديد للاتحاد الروسي (الأجزاء الأول والثاني والثالث) (بصيغته المعدلة والمكملة في 21 يوليو 2005) (المشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي)، أصبح من الممكن إدخال المباني السكنية في التداول المدني، فيما يتعلق بهم أصبح من الممكن إبرام اتفاقيات الشراء والبيع، وعقود الإيجار التجارية. عدد المعاملات العقارية يتزايد باستمرار.

في الوقت نفسه، تقدم الشركات العقارية خدماتها في سوق الخدمات المدفوعة منذ عدة سنوات. لقد ظهروا على الفور تقريبًا، إلى جانب فرصة شراء وبيع المباني السكنية. يعمل السماسرة حيث يوجد طلب مستمر على شراء أو استئجار المباني السكنية. يتم تنظيم عدد الشركات العقارية ونطاق أنشطتها في مدينة معينة في الدولة بالكامل وفقًا لاحتياجات سوق الخدمات السكنية. في الوقت الحالي، ينتشر النشاط العقاري في بلادنا؛ ويمكننا الحديث عن نوعين من الشركات العقارية.

2. رقابة الدولة على أنشطة الشركات العقارية

لقد لاحظنا بالفعل أن الأنشطة العقارية لا تخضع للترخيص. ومع ذلك، يمكن للدولة السيطرة على أنشطة الشركات العقارية بطرق أخرى متاحة لها. دعونا نلاحظ على الفور أن سيطرة الدولة تشمل أيضًا الرقابة الضريبية. وفي إطار هذه القضية، سننظر فقط في قضايا إجراء التدقيق من قبل السلطات الضريبية، ولكن سيتم مناقشة القضايا الضريبية نفسها في فصل منفصل من الكتاب. ما هي أنواع السيطرة الحكومية التي سنتطرق إليها كجزء من هذه القضية؟

أولاً

وهي المراقبة التي تقوم بها الجهات الحكومية وفقا لقانون مكافحة تقنين (غسل) الأموال المتحصلة بوسائل إجرامية.

ثانيًا

هذه هي مكافحة الاحتكار،

ثالثا

- هذه هي الرقابة الضريبية. فيما يلي أكثر أنواع الرقابة "نشاطًا" للشركات العقارية التي تواجهها في ممارساتها. قائمة عناصر التحكم المقدمة ليست شاملة وهي نوع من التحكم النشط. على سبيل المثال، قد تصبح شركة عقارية خاضعة لرقابة مفتشي سلامة العمل، ومفتشي الحرائق، وما إلى ذلك.

ويمكن للمرء أيضًا تحديد نوع من السيطرة "السلبية" التي تمارسها الدولة على أنشطة الشركات العقارية. يمكن لشركة عقارية، مثل أي شركة أخرى، أن ترتكب جريمة جنائية أو ترتكب مخالفة إدارية. ويتم "تفعيل" هذا النوع من المراقبة عند ارتكاب جرائم محددة. دعونا نلقي نظرة فاحصة على جميع أنواع التحكم.

ويرتبط النوع الأول من السيطرة

مع تقنين (غسل) الأموال التي تم الحصول عليها بوسائل إجرامية

ينص القانون الاتحادي رقم 115-FZ المؤرخ 7 أغسطس 2001 "بشأن مكافحة تقنين (غسل) عائدات الجريمة وتمويل الإرهاب" (بصيغته المعدلة والمكملة في 16 نوفمبر 2005) على أن المعاملات مع العقارات تخضع للرقابة الإلزامية إذا كان المبلغ الذي تم من أجله يساوي أو يتجاوز 3000000 روبل أو يساوي أو يتجاوز مبلغًا بالعملة الأجنبية يعادل 3000000 روبل. تخضع المعاملة بأموال أو ممتلكات أخرى لرقابة إلزامية إذا كان أحد الأطراف على الأقل منظمة أو فردًا تم تلقي معلومات عنه وفقًا للإجراء المنصوص عليه في القانون الاتحادي حول مشاركتهم في الأنشطة المتطرفة، أو كيان قانوني مملوك أو خاضع لسيطرة هذه المنظمة أو الشخص بشكل مباشر أو غير مباشر، أو شخص أو كيان يعمل نيابة عن أو بتوجيه من هذه المنظمة أو الشخص.

وبالتالي، عند إجراء معاملة بمبلغ يتجاوز 3,000,000 روبل، فإنك تصبح تلقائيًا موضوعًا لرقابة السلطات التنظيمية لتحديد ما إذا كان لديك مبلغ من المال بهذا الحجم.

3. أنواع الخدمات العقارية ونظام الدفع

لقد قلنا بالفعل أعلاه أن جميع الخدمات التي يقدمها سمسار عقارات للعميل يمكن تقسيمها إلى مجموعتين.

المجموعة الأولى

- هذه هي خدمات سمسار عقارات لمشاركة العقارات "العقارية والسكنية" في التداول المدني.

المجموعة الثانية

تتكون الخدمات العقارية من تصرفات سمسار عقارات مع عقارات العميل، ولا تتعلق بمعاملات نقل الملكية أو الإيجار أو الإيجار وما إلى ذلك. دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في جميع الخيارات الموضحة للخدمات التي يقدمها سمسار عقارات.

المجموعة الأولى

يتم تقديم الخدمات دائمًا من قبل أي شركة عقارية. إنها مرتبطة بما يقدمه سمسار عقارات

خدمات الوساطة لإبرام المعاملات المدنية مع عقارات العميل، أو مع أصوله المادية بهدف نهائي هو الحصول على العقارات من قبل العميل

فيما يتعلق بهذا النوع من الخدمة، يمكننا التحدث عن مشاركة سمسار عقارات في شراء وبيع وتبادل وتبرع وصيانة مدى الحياة مع المعالين واستئجار واستئجار العقارات. ويمكن تمييز جميع هذه المعاملات كنوع مستقل من الخدمات التي يقدمها السمسار في إطار المجموعة الأولى من خدمات السمسار التي حددناها.

عند تقديم مثل هذه الخدمات، فإن مهمة السمسار بأكملها هي إيجاد خيار مناسب للعميل لإبرام الصفقة. في هذه الحالة، يمكن للسمسار أن يشارك في إبرام الصفقة بنفسه بصفته وكيلاً، أو لا يشارك قانونيًا في إبرام الصفقة على الإطلاق، ولكن فقط يقوم بإعداد جميع المستندات اللازمة للصفقة وإيجاد خيار مناسب للعميل . يمكن وصف جميع المعاملات التي حددناها كمجموعة مستقلة من الخدمات بأنها تهدف إلى نقل حق الاستخدام - دائمًا وبالضرورة، أو حتى حق ملكية العقارات للعميل. في هذه الحالة، تكون خدمة سمسار العقارات ذات طبيعة "مرة واحدة". يشترط إبرام صفقة واحدة إلى ثلاث معاملات كحد أقصى لمصلحة العميل.

وتبدو العملية أكثر تعقيدًا عندما تقدم شركة عقارية للعميل مجموعة من الخدمات لإدارة ممتلكاته، وشراء عقار للعميل، والمشاركة في بنائه. وهنا يمكن لشركة عقارية تقديم عدة خدمات؛ جميع المعاملات ستكون ذات طبيعة مدنية، ولكن جميعها تتعلق بنقل أي حقوق تتعلق بالعقارات. علاوة على ذلك، يمكن للشركة العقارية في هذه الحالة أن تقدم للعميل خدمات لا تتعلق بإبرام المعاملات، ولكن يتم التعبير عنها في أداء سمسار عقارات الإجراءات الأخرى التي تعتبر مهمة للعميل، والتي تكون ضرورية للعميل لتحقيق الهدف النهائي من خدمات السمسار. في هذه الحالة، نحن نتحدث عن خدمات للعملاء مثل نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية، وتسجيل إعادة الإعمار (إعادة تطوير) المباني السكنية، وإدارة عقارات العميل. يتم إضفاء الطابع الرسمي على جميع هذه الخدمات للعملاء من خلال اتفاقيات إدارة الثقة العقارية. وفي مثل هذه الحالات، تقوم الشركة العقارية بدور الوسيط أو الوكيل أو المحامي لعميلها في سوق الوساطة العقارية. كل هذا يتوقف على السلطة التي يمثلها العميل لشركة العقارات والنتائج التي يريد الحصول عليها من عمل أصحاب العقارات.

الفصل 2

خدمات السمسار

وقد قدمنا ​​في الفصل الأول من الكتاب صيغة مختلفة لتصنيف أنواع الخدمات التي تقدمها الشركة العقارية. في هذا الفصل سنتناول بمزيد من التفصيل جميع الخدمات التي تقدمها الشركات العقارية في سؤالين، ونقسم جميع الخدمات إلى مجموعتين. ستكون هذه خدمات ذات طبيعة "لمرة واحدة"، وخدمات لإكمال مجموعة كاملة من المعاملات لصالح العميل.

في الحالة الأولى، تقوم الشركة العقارية باتخاذ الإجراءات القانونية لصالح العميل (تقديم الطلبات، إبرام المعاملات)،

الهدف الأخير

خدمات سمسار عقارات في مثل هذه الحالات واحدة ويتم تحقيقها ببساطة. على سبيل المثال، يجب على سمسار عقارات أن يبيع شقة عميل مقابل مبلغ معين متفق عليه مع العميل، في حين أن العميل يوفر للسمسار شقة تقع في مخزون المساكن التابع للبلدية، فلنعقد المهمة بافتراض أن العميل في وقت واحد ، دون الحصول على أي موافقات أو تصاريح، نفذت إعادة تطوير الشقق. هنا في سمسار عقارات

الهدف الأخير

- هذا بيع شقة، ولكن أولا يجب خصخصتها للعميل أثناء الخصخصة، سينشأ السؤال حول إعادة الإعمار (إعادة التطوير) الذي يتم إجراؤه في وقت واحد دون موافقة الإدارة المحلية. نتيجة لذلك، سيتعين على سمسار العقارات، قبل بيع الشقة، أولا حل مشكلة الحصول على إذن لإعادة تطوير الشقة (إذا جاز التعبير، "إضفاء الشرعية" عليها). بعد ذلك، سيقوم سمسار عقارات بخصخصة الشقة وعندها فقط سيكون قادرًا على إبرام صفقة بيع وشراء. في مثل هذه الحالات، يعمل سمسار العقارات، كقاعدة عامة، كوكيل للعميل بموجب توكيل موثق.

يتم تقديم خدمات ذات طبيعة مختلفة تمامًا عندما يقوم العميل بنقل عقاراته إلى شركة عقارية لإدارة الثقة من قبل الأخيرة. على سبيل المثال، يطلب فرد من شركة عقارية الخدمات التالية: شراء جزء معين من المباني السكنية (على سبيل المثال 8 شقق) وتأجيرها بموجب اتفاقيات الإيجار التجاري، وتنفيذ جميع المعاملات الخاصة بشراء وبيع هذه الشقق وتأجيرها بها للتأجير التجاري. هنا تقدم الشركة العقارية للعميل مجموعة كاملة من الخدمات "الجماعية"، حيث يكون العميل "تحت الخدمة المستمرة" من الشركة العقارية. خيار آخر لهذا النوع من الخدمة، لنفترض أن العميل قام بتحويل مبلغ معين من المال إلى الشركة العقارية لإدارته، ويريد العميل أن تستثمر هذه الأموال من قبل الشركة العقارية في بناء مبنى سكني، و ثم يتم بالفعل بيع الشقق التي لم يتم تشغيلها بعد - وسيحقق العميل ربحًا. في هذه الحالة، تقوم الشركة العقارية بإبرام اتفاقيات للمشاركة المشتركة في البناء، ثم اتفاقيات التنازل (تنازل عن حق المطالبة)، حيث أنه من المستحيل إبرام اتفاقية شراء وبيع لمشروع بناء غير مكتمل. إذا تم تشغيل المنزل، فيمكن لشركة العقارات توقيع اتفاقيات الشراء والبيع لهذه الشقق. عند تقديم مثل هذه الخدمات، غالبًا ما يعمل سمسار العقارات كوكيل بموجب اتفاقيات إدارة الثقة العقارية، وهي عمولة، نظرًا لأن التوكيل الرسمي الواحد لا يمكنه، بموجب الشروط، استيعاب جميع الحقوق والالتزامات التي تنشأ لشركة عقارية في مثل هذه الحالات.

دعنا نذكرك أنه يمكن لشركة عقارية الدخول في معاملات شراء وبيع المباني السكنية لمصلحتها الخاصة، ولن نأخذ هذه الحالات بعين الاعتبار.

1. المعاملات البسيطة للشركات العقارية

أعلاه، قمنا بتعريف مجموعة منفصلة من الخدمات التي تقدمها شركة عقارية، والتي تختلف من حيث أن السمسار لديه هدف واحد، وهو قطعة عقارية محددة بشكل محدد. يمكن تقسيم كل هذه الخدمات "لمرة واحدة" بدورها إلى الأنواع التالية:

1) خدمات تغيير الوضع القانوني للمباني السكنية؛

2) خدمات المعاملات مع العقارات؛

3) خدمات تغيير الوضع القانوني للأشياء العقارية الأخرى (الأراضي والمباني غير السكنية والمرائب).

النوع الأول من الخدمات يشمل: خصخصة المباني السكنية، وتسجيل إعادة إعمار (إعادة تطوير) المباني السكنية.

2. تقديم خدمات شاملة من قبل السمسار

في إطار هذه الاتفاقية، سننظر في العلاقات القانونية للأطراف في الحالات التي لا يقدم فيها أصحاب العقارات خدمة واحدة، بل عدة خدمات متتالية في المجموع. من حيث المبدأ، يُظهر محتوى هذه الخدمات أنها ليست خدمات "عقارية" بالضبط؛ فهي تتعلق بشكل أساسي بإدارة العقارات أو أموال العملاء. جميع الخدمات لها هدف واحد مشترك - تحقيق الربح لعملائها من المعاملات مع عقاراته أو الحق فيها.

مثال على هذا النوع من الخدمة يمكن أن يكون المشاركة في رأس المال في البناء أو أي استثمار آخر لأموال العميل في البناء. قد تواجه الشركة العقارية التي تستثمر (تدير) أموال العملاء عددًا من المشكلات المرتبطة بعدم اليقين القانوني (غموض النهج) لتنظيم علاقات الأطراف عند المشاركة في بناء المجمعات السكنية. على وجه الخصوص، ليس من الواضح ما هي الطريقة الأفضل لإضفاء الطابع الرسمي على العلاقات القانونية للأطراف التي تختارها شركة عقارية، وما تعنيه وما هي المشاكل التي قد تنشأ فيما يتعلق بأحدث التغييرات في التشريعات في مجال الرهن العقاري. ما هي الحقوق التي يمكن أن تتمتع بها شركة عقارية فيما يتعلق بمشروع بناء غير مكتمل، وما هو وضعها القانوني بشكل عام؟

2.1. الاستثمار في البناء أم الشراكة البسيطة؟

ظاهرة اتفاقية الاستثمار هي أنه، في غياب أي إشارة واضحة في القانون، فهي بمثابة عنصر لا يتجزأ من بناء رأس المال، فضلا عن عملية الاستثمار على أي مستوى. على الرغم من المحاولات المتكررة لإيجاد تفسير لهذا التصميم، في أحسن الأحوال، تنشأ الجمعيات باتفاق على المشاركة المشتركة في البناء، في أسوأ الأحوال، مع إنشاء شركة بحرية محلية. من الأفضل لسمسار العقارات، باعتباره أحد المشاركين في مثل هذه العلاقات القانونية المعقدة و"المربكة" إلى حد ما، أن يعرف ما هي القضايا الإشكالية في التنظيم القانوني التي قد تنشأ عند المشاركة في العلاقات القانونية لبناء الاستثمار.

في البناء الاستثماري وفي بيع المساكن المبنية، عادة ما يتم استخدام الأنواع التالية من العقود:

1) عقد الاستثمار.

2) اتفاقية المشاركة في رأس المال في البناء (كخيارات: "اتفاقية الاستثمار في البناء"، "جمع الأموال في البناء"، "تنازل عن حقوق الاستثمار في البناء")؛

3) اتفاق على التنازل عن الحق في المطالبة بالسكن؛

2.2. خيار الرهن العقاري

دعونا نفكر بمزيد من التفصيل في خيار استخدام الرهون العقارية في تشييد المباني السكنية. تمت مناقشة قضايا الرهن العقاري عدة مرات وهناك الكثير من الأدبيات حول هذا الموضوع، لذلك سننظر فقط في الابتكارات في العلاقات القانونية المتعلقة بالرهون العقارية.

تم إجراء تغييرين على القانون. الأول يتعلق بتوسيع نطاق الرهن العقاري ليشمل «جميع التحسينات على موضوع الرهن العقاري». وهذا يعني أنه إذا زادت قيمة الممتلكات المرهونة أثناء عملية الإصلاح أو التحسين أو ما إلى ذلك، فإن حقوق الزيادة في القيمة تعود بقوة القانون إلى البنك. وفي الوقت نفسه، لم يكن من الواضح ما الذي يعتبر تحسنا: إما الجص على السقف، أو مجموعة من الأثاث المثبتة في الشقة المرهونة. وفي وقت لاحق، تم توضيح الصياغة، بحيث تم توسيع نطاق الرهن العقاري فقط إلى "تحسينات لا تنفصل عن موضوع الرهن العقاري". ستندرج ورق الحائط الجديد على الجدران تحت هذه الصيغة، لكن المسرح المنزلي لن يندرج تحت هذه الصيغة. بالنسبة للمقترضين، الاستنتاج بسيط: شراء شقة عن طريق الائتمان، لا تتعجل في التجديد. من الأفضل ترك الجدران عارية، ولكن يمكنك إنفاق المال بأمان على الأثاث والأجهزة والأشياء الثمينة الأخرى القابلة للفصل. ومن المثير للاهتمام أن هذا هو أحدث اتجاه في تصميم الشقق، والذي استحوذ بمهارة على منطق المشرعين.

يمكن أن يكون الابتكار الأكثر خطورة هو تسجيل الدولة لأصحاب السندات المدعومة بالرهن العقاري باعتبارهم رهن عقاري لموضوع الرهن العقاري (العقارات). دعونا نتذكر أنه وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 11 نوفمبر 2003 رقم 152-FZ "بشأن الأوراق المالية للرهن العقاري" (بصيغته المعدلة والمكملة في 29 ديسمبر 2004)، يتم ضمان سندات الرهن العقاري من خلال تعهد بتغطية الرهن العقاري، يتكون من المطالبات المضمونة برهن العقارات. دائن العقار هو مصدر السندات، والأوراق المالية مضمونة برهن حقوق ثانوية، أي لا يمكن أن يكون لحاملي السندات حقوق في العقار نفسه.

ولكن من أجل إعطاء وزن لسندات الرهن العقاري وخلق مظهر "الضمان الجدير بالثقة للعقارات"، أرادوا مضاعفة حاملي الرهن العقاري. بالإضافة إلى البنك أو وكيل الرهن العقاري-الراهن على القرض العقاري (الذي أصدر القرض في البداية أو حصل على الحقوق فيه لإدراجه في تغطية الرهن العقاري)، جميع أصحاب السندات المضمونة بتغطية الرهن العقاري، والتي تضمنت مطالبة مضمونة من خلال رهن هذا العقار، يمكن أن يصبح رهنًا للعقار.

يمكن أن تكون نتيجة مثل هذا التصميم السخيف أن أصحاب سندات الرهن العقاري، الذين أصبح المصدر وحده مسؤولاً أمامهم الآن، في حالة عدم دفع المصدر للمال، سيرفعون مطالبات مباشرة ضد رهن العقار . وهذا من شأنه أن يعرض الأخيرة لضربة ساحقة، خاصة وأن المطالبة المضمونة بالرهن العقاري يمكن أن تدخل في تغطية الرهن العقاري دون موافقة وحتى دون إشعار المرتهن. ولحسن الحظ، عند العمل على مشروع القانون، تم استبعاد القواعد المتعلقة بتسجيل حاملي السندات باعتبارهم رهن عقاري؛ ولم يتم تضمينها في النسخة النهائية لقانون الرهن العقاري.

2.3. مشاريع البناء غير المكتملة

هناك "نقطة حساسة" أخرى في تشييد المباني السكنية وهي الوضع القانوني لمشاريع البناء غير المكتملة. الممارسة القضائية والتشريعات والعديد من المحامين لديهم آراء متناقضة حول هذه القضية. بالنسبة لشركة عقارية، تعد هذه المسألة مهمة أيضًا، حيث يمكن تسجيل حقوق الملكية العقارية، وحقوق كل من الشركات العقارية نفسها وعملائها وحقوق الأطراف الثالثة (الأطراف المقابلة). يجوز للأطراف المقابلة، من خلال أفعالهم غير الشريفة، الاستيلاء على العقارات في المستقبل، عند اكتمال الكائن، أو نقل (التنازل بموجب اتفاقيات التنازل عن حقوق المطالبة) حقوق المطالبة بجزء معين في كائن غير مكتمل، على الرغم من أنه في حقيقة أنهم لن يكونوا أصحاب الكائن العقاري بأكمله. يجب على الشركة العقارية أن تراقب باستمرار التقدم المحرز في بناء المنزل، والانتهاء من بناء الأقسام والأرضيات الفردية. إن عدم اليقين في التشريع وتفسيراته المختلفة والمتناقضة من قبل محاكم التحكيم لمختلف الكيانات المكونة للاتحاد الروسي يخلق "مجالًا واسعًا" لمختلف الإجراءات الاحتيالية المتعلقة بالشقق المستقبلية في مبنى قيد الإنشاء.

القانون الاتحادي "بشأن تعديلات الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي" على قائمة العقارات في الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي تضمنت مشروع بناء غير مكتمل. ومع ذلك، لا يزال هناك الكثير غير واضح، حيث أن المشرع عند تعريف الأشياء العقارية لم يحدد من أي لحظة تصبح عقارات، وما إذا كانت دائما عقارات أم فقط إذا كانت لا تعمل كموضوع عقد صحيح.

كانت هناك آراء مختلفة حول ماهية مشروع البناء غير المكتمل بالضبط.

يمكن اعتبار كائنات البناء غير المكتمل نوعًا خاصًا من العقارات (نظرًا لأن ارتباطها الوثيق بالأرض كأحد الخصائص الرئيسية للعقارات واضح)، ومع ذلك، كقاعدة عامة، فهي لا تخضع لتسجيل الدولة المستقل كما العقارات، وبالتالي، من الناحية القانونية ليست كذلك. من الصعب أيضًا تحديد لحظة إنشائها الفعلي... كونها موضوعًا لعقد البناء، فإنها تظل مجموعة معروفة من مواد البناء والهياكل، والتي يتم فيها أيضًا استثمار عمل البنائين (أي الممتلكات المنقولة)، وملكيتها، كقاعدة عامة، تعود للمقاول (راجع البند 2 من المادة 702، البند 2 من المادة 703، البند 1 من المادة 705، البند 1 من المادة 741 من القانون المدني للاتحاد الروسي) . ولا يمكن اعتبارها عقارات إلا خارج إطار العلاقات التعاقدية (على وجه الخصوص، بعد تجميد البناء).

حتى الانتهاء من البناء، لا يحتاج العميل (المطور) إلى إثبات ملكيته للمنشأة غير المكتملة؛ ومن ثم، يتفق المؤلفون على أن مشروع البناء غير المكتمل يعتبر عقارًا فقط إذا لم يكن هناك عقد بناء ساري المفعول. تجدر الإشارة إلى أن هذه الأعمال نُشرت قبل إجراء تغييرات على الفن. 130 القانون المدني للاتحاد الروسي.

I. A. Dubrovskaya، O. I. Sosnauskiene

دليل السمسار

مقدمة

تمثل الأنشطة العقارية إجراءات إجراء المعاملات المدنية على قطع الأراضي والمباني والهياكل والمنشآت والمباني السكنية وغير السكنية والحقوق فيها ويتم تنفيذها على أساس اتفاق مع صاحب المصلحة (أو بسلطته) محامي). في هذه الحالة، يمكن للمؤسسة العقارية أن تتصرف بالنيابة عنها وبالنيابة عن العميل، ولكن دائمًا على حساب العميل الذي تتم المعاملة لصالحه.

يتيح لنا تحليل التشريعات الحديثة باستخدام الجوانب العملية تقييم فعالية التنظيم القانوني لسوق العقارات، والفرص المتاحة للمشاركين في السوق لاستخدام الأدوات القانونية التي توفرها التشريعات والتوجيهات لتحسينها. من الناحية التشريعية، تعتبر الأنشطة العقارية عادة بمثابة وسيط، أي يتم تنفيذها على أساس العمولة أو العمولة أو اتفاقيات الوكالة.

يعد التطوير العقاري نشاطًا كثيف رأس المال، لذا فإن أي بحث حول هذا الموضوع سيتناول قضايا التمويل والاستثمار.

يتضمن إجراء المعاملات العقارية إجراءات كثيفة العمالة ومعقدة مثل جمع المستندات اللازمة، بما في ذلك الموافقات والتصاريح، وإبرام المعاملة، والتسجيل، ونقل الحقوق. ويتم تنفيذ هذا العمل من قبل المنظمات العقارية المتخصصة في سوق العقارات.

يقدم دليل السمسار المشورة بشأن القضايا المتعلقة بأنشطة مثل هذه المنظمة.

حق المواطن في السكن. تشريعات الاتحاد الروسي التي تنظم سوق العقارات

المفهوم الأساسي للتشريع الروسي الحديث هو المفهوم ملكية. يتم تعريف محتوى حقوق الملكية في الفن. 209 من القانون المدني للاتحاد الروسي. للمالك الحق في امتلاك ممتلكاته واستخدامها والتصرف فيها (البند 1، المادة 209 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يحق للمالك، وفقًا لتقديره الخاص، اتخاذ أي إجراءات تتعلق بممتلكاته لا تتعارض مع القانون والأفعال القانونية الأخرى ولا تنتهك حقوق الأشخاص الآخرين ومصالحهم المحمية قانونًا، بما في ذلك:

1) نقل ملكية الفرد إلى ملكية أشخاص آخرين؛

2) نقل إليهم، مع البقاء المالك، حقوق ملكية الممتلكات واستخدامها والتصرف فيها؛

3) رهن الأموال ورهنها بطرق أخرى.

4) التخلص منه بطريقة مختلفة (البند 2 من المادة 209 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

واحدة من كائنات الملكية هي العقارات. في الفقرة 1 من الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي يعطي التعريف التالي العقارات: كل ​​ما هو مرتبط بقوة بالأرض، والأشياء التي لا يمكن تحريكها دون حدوث ضرر غير متناسب للغرض منها. تصنف نفس المادة على أنها عقارات ما لا يفي بهذا المعيار على الإطلاق - الطائرات والسفن البحرية، وسفن الملاحة الداخلية، والأجسام الفضائية، والفن. يشير 132 من القانون المدني للاتحاد الروسي إلى العقارات كمؤسسة كمجمع عقاري، والذي لا يجوز أن يشمل العقارات في شكل قطع أرض ومباني وهياكل. العقارات مفهوم قانوني؛ يمكن تصنيف الممتلكات على أنها عقارات بموجب القانون. يعد تصنيف الممتلكات كعقارات أمرًا مهمًا لتحديد ما إذا كانت الحقوق المتعلقة بها والمعاملات معها تخضع لتسجيل الدولة.

القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها" (بصيغته المعدلة بموجب القانون الاتحادي الصادر في 31 ديسمبر 2005 رقم 206-FZ؛ والمشار إليه فيما يلي باسم القانون بشأن تسجيل الدولة للحقوق) يضع قائمة بالأشياء العقارية التي تخضع حقوقها للتسجيل:

1) قطع الأراضي (المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 1 من قانون تسجيل حقوق الدولة)؛

2) مناطق باطن الأرض (المرجع نفسه)؛

3) المسطحات المائية المعزولة (المرجع نفسه)؛

4) الغابات والمزارع المعمرة (المرجع نفسه)؛

5) المباني (المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، أجزاء من المباني؛

6) الهياكل (المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛ الهياكل فوق وتحت الأرض، والهندسة، والبنية التحتية للنقل، ومرافق تنسيق الحدائق؛ هياكل وعناصر البنية التحتية الهندسية لقطاع الإسكان؛

7) المباني غير السكنية (المادة 1 من قانون تسجيل حقوق الدولة)؛ أجزاء من المبنى (المادة 26 من قانون تسجيل حقوق الدولة) ؛

8) المؤسسات كمجمع عقاري (المادة 132 من القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 1 من قانون تسجيل الدولة للحقوق)؛

9) المباني السكنية وأجزائها (المادة 558 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، والمباني السكنية ذات المباني السكنية وغير السكنية؛ المباني السكنية الموجودة على قطع أراضي داشا مع الحق في تسجيل الإقامة فيها (المادة 1 من القانون الاتحادي الصادر في 15 أبريل 1998 رقم 66-FZ "بشأن البستنة والبستنة وجمعيات داشا غير الربحية للمواطنين")؛

10) الشقق وأجزائها (المادتان 289 و558 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، والمباني السكنية للمكاتب، والمباني السكنية الأخرى في المباني السكنية والمباني الأخرى المناسبة للإقامة الدائمة والمؤقتة؛

11) الغرف (المادة 5 من القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)")؛

12) الأكواخ وبيوت الحدائق والجراجات والمباني الأخرى ذات القيمة الاستهلاكية (المادة 56 من أساسيات تشريع الاتحاد الروسي بشأن كتاب العدل بتاريخ 11 فبراير 1993 رقم 4462-I، المادة 5 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري ( رهن العقار)")؛

13) المباني السكنية دون الحق في تسجيل الإقامة فيها والمباني الملحقة والهياكل الموجودة على قطع أراضي الحدائق؛ المباني السكنية غير الدائمة والمباني والهياكل الاقتصادية الموجودة على قطع أراضي الحدائق (المادة 1 من القانون الاتحادي "بشأن البستنة والبستنة النباتية والجمعيات الريفية غير الهادفة للربح للمواطنين")؛

14) الوحدات السكنية كمجمعات عقارية (المادة 1 من قانون تسجيل حقوق الدولة)؛

15) أشياء البناء غير المكتمل التي لا تخضع لعقد بناء صالح (المادة 25 من قانون تسجيل الدولة للحقوق، الفقرة 16 من قرار الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 25 فبراير 1998 رقم 8).

حق الملكية في العقارات.الحقوق الحقيقية فقط هي التي تخضع لتسجيل الدولة في مؤسسات العدالة.

حق الملكية الأساسي – ملكية. هناك حق ملكية خاص للمباني السكنية - حق أفراد عائلة مالك هذا المبنى(المادة 292 من القانون المدني للاتحاد الروسي). هذا هو الحق في استخدام المباني السكنية، التي تنظم شروطها تشريعات الإسكان. لكن هذا الحق الحقيقي، على عكس حقوق الملكية، لا يخضع لتسجيل الدولة، وحقوق أفراد الأسرة محمية بطرق أخرى.

في كثير من الأحيان، يواجه المواطنون ومعهم أصحاب العقارات أسئلة تتعلق بحقوق ملكية الأرض. أنشأت الدولة، التي لا ترغب في الانفصال الكامل عن الأرض، نوعين آخرين من الحقوق الحقيقية في الأرض - ملكية الأرض القابلة للتوريث مدى الحياةو الاستخدام الدائم (غير المحدد) للأرض(المادة 216 من القانون المدني للاتحاد الروسي). قطع الأراضي هذه لها مالكان: المالك (المستخدم) – مواطنو المالك - الدولة. يمكن للأول استخدام قطعة الأرض، وبناء المباني السكنية والهياكل والمباني الملحقة، وزراعة حديقة، وحديقة نباتية، وما إلى ذلك، ويمكنه حتى نقلها لاستخدامها لأشخاص آخرين، ولكن لا يمكنهم البيع والتبرع والتبادل (أي التنفير) والرهن العقاري، لأن فهو ليس المالك. وحق الحيازة القابلة للتوريث مدى الحياة، على عكس الاستخدام الدائم، هو حق موروث. ومع ذلك، يجب عليك الانتباه إلى حقيقة أن حقوق الملكية هذه يمكن أن تنشأ فقط على قطعة أرض، ولكن ليس على العقارات الأخرى. من المستحيل، على سبيل المثال، إثبات حق الملكية القابلة للتوريث مدى الحياة لمنزل ريفي أو مبنى سكني.

قد ينتمي حق الملكية أيضًا إلى المنظمات - الكيانات القانونية (الشركات ذات المسؤولية المحدودة، والشركات المساهمة المغلقة والمفتوحة، والتعاونيات، والصناديق، والجمعيات، وما إلى ذلك)، ولكن ليس كلها. على سبيل المثال، تمتلك مؤسسات الدولة والبلديات ملكية ليس على حق الملكية، ولكن على حق ملكية آخر - حق الإدارة الاقتصادية، ومالك هذه الملكية هو الدولة (الاتحاد الروسي أو موضوعه - جمهورية، إقليم، المنطقة أو المنطقة المتمتعة بالحكم الذاتي أو مدينتي موسكو وسانت بطرسبرغ) أو البلدية. لا يمكن أن ينشأ حق ملكية مؤسسة بلدية تابعة للدولة تحت أي ظرف من الظروف. بغض النظر عما إذا كانت المؤسسة نفسها قد قامت ببناء مبنى سكني أو مرآب، أو حصلت على شقق على حساب صافي الربح، فإن العقار سيظل ملكًا للدولة (البلدية) تحت الإدارة الاقتصادية (البند 3 من المادة 213، البند 2 من المادة 299 من القانون). القانون المدني RF). ومع ذلك، إذا تم إنشاء مؤسسة خصيصًا بغرض بناء وبيع المساكن والمرائب والعقارات الأخرى (يتم تحديد ذلك بموجب ميثاق المؤسسة ككيان قانوني)، فإن هذه المعاملات لا تتطلب موافقة المالك حيث يتم التعبير عنه في الميثاق الذي وافق عليه مؤسس هذه المؤسسة. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن مؤسسة الدولة (البلدية) لا تكتسب ملكية الأرض، ولكن حق الاستخدام الدائم (الدائم)، أو تستخدم الأرض على أساس عقد إيجار، مما لا يسمح لها ببيع الأرض المؤامرات.

تتمتع مؤسسات الدولة (البلدية) والعيادات والمستشفيات والمدارس والمعاهد والتفتيش والإدارات وما إلى ذلك بحقوق أقل في التصرف في العقارات (وجميع الممتلكات الأخرى) المملوكة لها بموجب الحق الحقيقي في الإدارة التشغيلية ولا يسمح بالتصرف في العقارات حتى بموافقة المالك. يحق للمؤسسة أن تطلب من المالك (الهيئة المرخص لها) تنفيذ التصرف (البند 1 من المادة 298 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وبالتالي، فإنه من المستحيل شراء عقار من مؤسسة تابعة لها بموجب حق الإدارة التشغيلية. لا يمكن أيضًا أن تكون الأرض مملوكة لمؤسسة حكومية أو بلدية؛ فهم يكتسبون حق الاستخدام الدائم (الدائم) للأرض، أو يتم إبرام اتفاقية إيجار معهم.

بالإضافة إلى ما سبق، هناك حق ملكية نادر، ولكن منصوص عليه في تشريعاتنا، باعتباره حق ارتفاق. الارتفاق- هذا هو الحق في الاستخدام المحدود لأشياء شخص آخر. على سبيل المثال، الحق في السير على طول الطريق في ملكية أحد الجيران إلى بئر عام خارج سياجه. يستخدم صاحب الارتفاق أرض شخص آخر، ولكن بطريقة محدودة: فهو يسير على طول الطريق، وليس في جميع أنحاء الحديقة بأكملها. في حين أن العلاقة مع الجار جيدة، فسوف يسمح لك بالدخول إلى قطعة أرضه، ولكن إذا تدهورت العلاقة أو قام الجار ببيع قطعة أرضه، فسيتعين عليه التجول في قطعة أرض الشخص الآخر بأكملها مع دلاء كاملة. في مثل هذه الحالة، يمكن للجيران إضفاء الطابع الرسمي على الترتيب في اتفاقية مكتوبة (ربما مقابل رسوم رمزية). بناءً على هذه الاتفاقية، سيكون من الممكن تسجيل حق الارتفاق، والذي سيكون أيضًا ملزمًا للشخص الذي حصل لاحقًا على قطعة الأرض. يمكن إنشاء حق الارتفاق على الأرض وعلى العقارات الأخرى؛ سواء لصالح المواطنين والمنظمات.

لذلك، في الاتحاد الروسي، يجوز للمواطنين أن يتمتعوا بالحقوق الحقيقية التالية في العقارات:

1) ملكية العقارات، بما في ذلك قطع الأراضي.

2) الحق في ملكية قطعة الأرض القابلة للتوريث مدى الحياة؛

4) حقوق الارتفاق (للأراضي والعقارات الأخرى).

قد تتمتع المنظمات (الكيانات القانونية) بالخبرة التالية:

1) الحق في الإدارة الاقتصادية للممتلكات – للمؤسسات الحكومية والبلدية؛

2) الحق في الإدارة التشغيلية للممتلكات – من مؤسسات الدولة والبلدية؛

3) الحق في الاستخدام الدائم (غير المحدد) لقطعة الأرض؛

4) ملكية الممتلكات وقطع الأراضي – من الكيانات القانونية الأخرى (باستثناء الشركات والمؤسسات)؛

5) حقوق الارتفاق (للأراضي والعقارات الأخرى).

تلقت المباني السكنية كأشياء لحقوق الملكية نظامًا قانونيًا خاصًا (المواد 288-293 و549-558 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ويعود هذا النهج في القانون إلى النقص المستمر في السكن وأهميته الاجتماعية الخاصة. حصل الأخير على اعتراف دستوري في الفن. 40 من دستور الاتحاد الروسي، الذي أعلن حق المواطنين في السكن وألزم سلطات الدولة والحكومات المحلية بتهيئة الظروف اللازمة لتنفيذ هذا الحق.

ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على أن المباني السكنية مخصصة لإقامة المواطنين (الفقرة 1، البند 2، المادة 288 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، وممارسة حقوق المالك في التملك والاستخدام و يجب أن يتم التخلص من هذه الأشياء العقارية وفقًا للغرض المقصود من هذه الأشياء (البند 1 المادة 288 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الفقرة 1 من المادة 30 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي). في هذه الحالة، نحن نتحدث عن حق الملكية الشخصي، أي الفرصة المضمونة قانونًا المخصصة للمالك لامتلاك ممتلكاته واستخدامها والتصرف فيها وفقًا لتقديره الخاص ووفقًا لمصلحته من خلال القيام بأي تصرفات فيما يتعلق هذه الملكية التي لا تتعارض مع القانون والأفعال القانونية الأخرى ولا تنتهك الحقوق والمصالح المحمية قانونًا للأشخاص الآخرين، فضلاً عن القدرة على القضاء على تدخل أطراف ثالثة في مجال هيمنتها الاقتصادية.

تملُّك- هذه إمكانية مضمونة قانونًا للسيطرة الاقتصادية للمالك على شيء ما. يستخدم- هذه فرصة مضمونة قانونًا لاستخراج خصائص مفيدة من شيء ما في عملية استهلاكه الشخصي أو الإنتاجي. طلب- هذه فرصة مضمونة قانونًا لتحديد مصير الشيء من خلال القيام بالتصرفات القانونية المتعلقة بهذا الشيء.

أنشأ قانون الإسكان في الاتحاد الروسي قاعدة جديدة تنص على أنه يجب أيضًا ممارسة صلاحيات المالك هذه وفقًا لغرض وحدود استخدام المباني السكنية المنصوص عليها في قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.

معنى حدود استخدام هذه المبانيالمنصوص عليها في الفن. 17 قانون الإسكان للاتحاد الروسي:

1) يجوز للأشخاص المقيمين فيها بشكل قانوني استخدام المباني السكنية للقيام بأنشطة مهنية أو فردية في مجال تنظيم المشاريع، إذا كان هذا لا ينتهك الحقوق والمصالح المشروعة للمواطنين الآخرين، فضلاً عن المتطلبات التي يجب أن تلبيها المباني السكنية؛

2) يتم استخدام المبنى مع مراعاة الحقوق والمصالح المشروعة للمواطنين والجيران الذين يعيشون هناك، ومتطلبات السلامة من الحرائق، والمتطلبات الصحية والصحية والبيئية وغيرها من المتطلبات وفقًا لقواعد استخدام المباني السكنية المعتمدة من قبل حكومة الاتحاد الروسي؛

3) لا يمكن أن يكون الإنتاج الصناعي موجودًا في المباني السكنية.

مع الأخذ بعين الاعتبار الحدود المقررة لاستخدام المباني السكنية، فمن الممكن تحديد مسؤوليات المالك. يلتزم المالك باستعمال العقار المملوك له بما لا يتجاوز الحدود المقررة. المسؤولية الرئيسية للمالك هي أنه، كقاعدة عامة، يتحمل عبء صيانة المبنى الذي يملكه. تجدر الإشارة إلى أن هذه القاعدة تمت صياغتها في قاعدة تصرفية، وبالتالي يمكن أيضًا إسناد مسؤولية الحفاظ على المبنى إلى شخص ليس مالكه، في الحالات التي ينص فيها القانون الاتحادي أو الاتفاقية على ذلك (المادة 30) من قانون الإسكان RF).

يتحمل المالك عبء صيانة المبنى. وهو ملزم بالحفاظ على هذا المبنى في حالة جيدة، ومنع سوء إدارته، والامتثال للحقوق والمصالح المشروعة للجيران، وقواعد استخدام المباني السكنية، وكذلك قواعد الحفاظ على الملكية المشتركة لأصحابها. المباني في مبنى سكني.

لا يسمح بتأجير المباني السكنيةلمختلف المكاتب والمكاتب والمستودعات، فضلا عن بيعها للأغراض المحددة دون نقل هذه المباني أولا إلى فئة غير سكنية، أي دون تغيير الغرض المقصود منها (والذي بدوره يتطلب إعادة تسجيلها المقابلة لدى السلطات التي تسجل هذا النوع من العقارات). تنطبق هذه القيود في ممارسة ملكية العقارات على جميع مالكي المواطنين، بما في ذلك أصحاب المباني السكنية والشقق المخصخصة، والكيانات القانونية، بما في ذلك المنظمات التجارية والعامة، وكذلك كيانات الدولة والبلديات (القانون العام). وبهذا المعنى، فإن السكن هو نفس الموضوع الخاص بحقوق الملكية مثل قطعة الأرض، والتي لا يسمح أي نظام قانوني حديث باستخدامها بحرية وفقًا لتقدير المالك فقط.

مفهوم المباني السكنية منصوص عليه في المقام الأول في تشريعات الإسكان. تحت مكان عيش \ سكنلا يشير فقط إلى المنازل السكنية (بما في ذلك الشقق المتعددة) والأكواخ (الأكواخ) المهيأة للإقامة الدائمة، ولكن أيضًا إلى الشقق الفردية والمباني السكنية الأخرى (على سبيل المثال، الغرف المعزولة المنفصلة في الشقق)، المسجلة بهذه الصفة لدى الوكالات الحكومية التي تحمل محاسبة هذا النوع من العقارات (عادةً مكاتب الجرد الفنية الإقليمية - BTI)، بما في ذلك مكاتب الخدمات والإدارات، بالإضافة إلى "المنازل المتخصصة" والمباني التي تخدم أغراضًا مماثلة - المهاجع والفنادق والملاجئ ومنازل الصندوق المرن والمنازل الخاصة للمواطنين المسنين غير المتزوجين، والمنازل - المدارس الداخلية للمعاقين، والمحاربين القدامى، وما إلى ذلك. في الفقرة 2 من الفن. تؤكد المادة 288 من القانون المدني للاتحاد الروسي على هذه القيود وتشير إلى أن المواطن الذي يملك مبنى سكنيًا أو شقة مخصخصة أو أي مبنى سكني آخر له الحق في استخدامه للإقامة الشخصية وإقامة أفراد عائلته. وبناءً على ذلك، فإن أي نقل لهذا الكائن، وكذلك تأجيره للاستخدام المؤقت لأشخاص آخرين، يجب أن يتم مع مراعاة الغرض المقصود الذي حدده القانون له. ولذلك، يحق لأي مالك للمباني السكنية، وفقا للفقرة. 3 ص 2 فن. 288 من القانون المدني للاتحاد الروسي لتأجيرها للإقامة (الدائمة أو المؤقتة) لمواطنين آخرين على أساس اتفاقية مناسبة (استئجار أو استئجار) تنظمها قواعد تشريعات الإسكان.

لا يحق لأصحاب المنازل وضع أي مؤسسات ومؤسسات ومنظمات في المباني السكنية التي يمتلكونها دون التسجيل أولاً لنقل هذه المباني إلى أماكن غير سكنية وفقًا لقواعد تشريعات الإسكان، وكذلك وضع أي إنتاج صناعي في المباني السكنية التي يمتلكونها (البند 3 المادة 288 من القانون المدني للاتحاد الروسي). القيد الأخير ينطبق على المبنى السكني ككل، وليس فقط على المباني السكنية الموجودة فيه. وهذا يستثني وضع أنواع مختلفة من الإنتاج حتى في الطوابق السفلية أو العلية للمباني السكنية، لأنه بالإضافة إلى انتهاك الغرض المقصود من هذا المرفق، فإن غياب مثل هذا الحظر من شأنه أن يؤدي إلى خلق إزعاج كبير للمواطنين الذين يستخدمون المباني السكنية المقابلة للغرض المقصود منها.

في حالة انتهاك أحكام القانون بشأن الممارسة السليمة لملكية المباني السكنية، فإن العواقب السلبية المنصوص عليها في المادة. 293 القانون المدني للاتحاد الروسي. وفقًا لقواعد هذه المادة، فإن استخدام المباني السكنية لأغراض أخرى، أو الانتهاك المنهجي من قبل مالك هذه المباني لحقوق ومصالح الجيران، أو سوء إدارة مسكن المالك قد يصبح أساسًا للمحكمة اتخاذ قرار بشأن بيع هذه المباني السكنية من المناقصات العامة، أي بشأن التصرف القسري للعقارات المملوكة للمالك.

المنصوص عليها في الفقرة. 1 ملعقة كبيرة. 293 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تعني المواقف إما الاستخدام الذي بدأ بالفعل (المستمر) من قبل مالك مبانيه السكنية لأغراض أخرى، أو الانتهاك المنهجي (المتكرر) لحقوق ومصالح جيرانه (إنشاء " حالة استحالة العيش معًا")، أو بداية تدمير السكن نتيجة سوء الإدارة في التعامل معه. في جميع هذه الحالات الثلاث، يجب تحذير صاحب المنزل مسبقًا من قبل الحكومة المحلية بشأن ضرورة إزالة الانتهاكات التي ارتكبها (بما في ذلك تحديد فترة متناسبة ومعقولة لهذه الأغراض، بما في ذلك الإصلاحات اللازمة للمباني المدمرة)، وفقط بعد ذلك يتعرض لخطر الحجز القضائي والبيع القسري للعقارات المملوكة له.

قواعد الفن. تمثل المادتان 288 و 293 من القانون المدني للاتحاد الروسي شكلاً من أشكال التدخل القانوني العام في الشؤون الخاصة للمالك، وهو ما يسمح به في الفقرة. 2 ص 2 فن. 1- في الحالات الاستثنائية التي يفرضها القانون للمصلحة العامة وليس الخاصة. ومع أخذ ذلك في الاعتبار، فإن القانون يفرض قيودًا على جميع أصحاب المنازل في ممارسة حقوق الملكية الخاصة بهم، ويحدد الحدود المستهدفة. وفي الوقت نفسه، ينص على قيدين إضافيين، الأول ينطبق فقط على أصحاب المنازل في مبنى سكني، والثاني - على أصحاب المنازل المواطنين.

الشقة السكنية الواقعة في مبنى سكني، باعتبارها كائنًا عقاريًا، لها نظام قانوني خاص. لها غرض مقصود تمامًا، وفي الوقت نفسه لها أيضًا خصوصية أنها تتضمن حتماً الحق في الملكية المشتركة للمنزل: الطوابق السفلية، والسندرات، والهبوط وغيرها من المباني المشتركة، والهياكل الحاملة للمنزل، والمصاعد والرافعات وغيرها من المعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية وغيرها من المعدات الموجودة خارج وداخل الشقة أو المباني السكنية الأخرى، إذا كانت تخدم أكثر من شقة أو مبنى سكني (البند 1 من المادة 290 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، لأنه بدون هذا النوع من المرافق الاستخدام العادي ومساحة المعيشة نفسها.

يحدد القانون قاعدتين مهمتين فيما يتعلق بالنظام القانوني للملكية المشتركة المدرجة لأصحاب الشقق في مبنى سكني متعدد الشقق. القاعدة الأولى هي أنه يتم إنشاء ملكية مشتركة مشتركة للمالكين المذكورين لهذه الممتلكات (المادة 289 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وتتناسب حصصهم في الحق في هذا العقار مع حجم الشقق (المباني السكنية) التي يملكونها، أو بالأحرى مساحتها الإجمالية.

وتنظم هذا الحق القواعد العامة للقانون المدني المتعلقة بحق الملكية المشتركة، ولكن مع بعض الاستثناءات. الشيء الرئيسي هو منع مالك الشقة أو السكن الآخر من التنازل عن حصته في الحق في الملكية المشتركة لمبنى سكني والقيام بإجراءات أخرى تنطوي على نقل هذه الحصة، بشكل منفصل عن حق ملكية السكن (البند 2 من المادة 290 من القانون المدني للاتحاد الروسي). هذا هو الحكم المهم الثاني الذي يحدد تفاصيل النظام القانوني للملكية المشتركة لأصحاب المنازل في مبنى سكني. في جوهرها، هذا يعني أن الحصة المقابلة في ملكية الممتلكات المشتركة المحددة تتبع دائمًا مصير ملكية السكن (البند 1 من اللوائح المؤقتة بشأن الوحدات السكنية)، وترتبط بها ارتباطًا وثيقًا.

وينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن هذه القواعد تنطبق فقط على أصحاب المنازل، وليس على أصحاب العمل أو المستأجرين.

على سبيل المثال، إذا تمت خصخصة جزء فقط من الشقق في مبنى سكني تابع للبلدية، فستنشأ علاقات ملكية مشتركة بمشاركة أصحاب الشقق، أي المواطنين الذين قاموا بخصخصة شققهم، والبلدية المقابلة ممثلة بإدارة الإسكان التابعة لها جسم.

لضمان تشغيل مبنى سكني والاستخدام السليم للممتلكات المشتركة، يجب على جميع أصحاب الشقق إنشاء شراكة (البند 1، المادة 291 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

وفقا للفن. 135 قانون الإسكان للاتحاد الروسي جمعية أصحاب المنازليتم الاعتراف بمنظمة غير ربحية، وهي جمعية لأصحاب المباني في مبنى سكني للإدارة المشتركة لمجمع عقارات في مبنى سكني، مما يضمن تشغيل هذا المجمع والملكية والاستخدام، وفي الحدود التي ينص عليها القانون التخلص من الممتلكات المشتركة في مبنى سكني.

ميثاق جمعية أصحاب المنازلتم اعتماده في اجتماع عام بأغلبية أصوات إجمالي عدد أصوات أصحاب المباني في مبنى سكني. يجب أن يتجاوز عدد أعضاء جمعية أصحاب المنازل الذين أنشأوا الشراكة 50٪ من أصوات إجمالي عدد أصوات أصحاب المباني في مبنى سكني. يتم إنشاء جمعية أصحاب المنازل دون تحديد مدة النشاط، ما لم ينص ميثاق الجمعية على خلاف ذلك.

تعتبر جمعية أصحاب المنازل كيانًا قانونيًا منذ لحظة تسجيلها في الدولة، ولديها ختم باسمها وحساباتها المصرفية الجارية وغيرها من التفاصيل.

تكون الشراكة مسؤولة عن التزاماتها تجاه جميع الممتلكات المملوكة لها، ولكنها ليست مسؤولة عن التزامات أعضاء الشراكة. أعضاء جمعية أصحاب المنازل ليسوا مسؤولين عن التزامات الجمعية.

في جوهرها، يمكن اعتبار هذه الشراكة بمثابة تعاونية استهلاكية، ومع ذلك، البند 2 من الفن. 291 من القانون المدني للاتحاد الروسي تعتبرها نوعًا مستقلاً من المنظمات غير الربحية التي تعمل على أساس قانون خاص (يتوافق تمامًا مع متطلبات الفقرة 3 من المادة 50 من القانون المدني للاتحاد الروسي) . في حالة عدم وجود مثل هذا القانون، تعمل هذه المنظمات على أساس اللوائح المؤقتة المتعلقة بالوحدات السكنية التي سبق ذكرها. تُترجم كلمة "عمارات" حرفيًا من اللاتينية إلى ملكية مشتركة، ويشكل "أصحاب المنازل" (أصحاب المنازل) في عمارات مشتركة، وفقًا للفقرة 2 من اللوائح المذكورة، شراكة.

من السمات المهمة للإسكان كموضوع لحقوق ملكية المواطنين وجود حقوق خاصة ومستقلة لهذا الموضوع ليس فقط من قبل المالك نفسه، ولكن أيضًا من قبل أفراد عائلته الذين يعيشون معه (المادة 292 من القانون المدني للدولة) الاتحاد الروسي، المادة 31 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي).

تعترف القوانين لهم "بالحق في استخدام هذا المبنى وفقًا للشروط المنصوص عليها في تشريعات الإسكان"، مما يجعل من الممكن اعتبار هذا الحق حقًا إلزاميًا من نوع الإيجار. مثل أي مالك (قانوني)، فإن أصحاب هذا الحق (أفراد عائلة مالك العقار الذين يعيشون معه) يحصلون على الحق في حمايته، بما في ذلك شرط إزالة أي انتهاكات له، من أي شخص، بما في ذلك المالك نفسه (البند 3 من المادة 292 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

بموجب حكم الفقرة 2 من الفن. 292 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن نقل ملكية السكن في حد ذاته ليس سببًا لإنهاء الحق في استخدام هذا المبنى من قبل أفراد عائلة المالك السابق الذين عاشوا سابقًا في هذا المبنى. بمعنى آخر، فإن هذا الحق «يرهق» هذه العقارات، مبدئياً، بمصيرها، مما يجعلها أقرب إلى حقوق الملكية. من الناحية العملية، يعني هذا أنه إذا تم نقل السكن التابع للمالك المواطن أو تم التصرف فيه بطريقة أخرى دون موافقة أفراد الأسرة الذين يعيشون معه، فإنهم يستمرون في استخدام المبنى السابق بشكل قانوني ولن يقوم المالك الجديد (أو المالك الآخر) بذلك تكون قادرة على إنهاء حقهم. وهكذا، في "حق الاستخدام" هذا، تسود عناصر الملكية على العناصر الإجبارية، مما يعطي القانون سببًا لإعلانه حقًا حقيقيًا.

قبل دخول قانون الإسكان الحالي في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ (منذ 1 مارس 2005)، إذا كان هناك قاصرون بين أفراد عائلة هذا المالك، لم يُسمح بنقل السكن إلا بموافقة مسبقة من الوصاية والوصاية السلطة (الفقرة 4 من المادة 292)، المكلفة، كما هو معروف، بمراقبة الامتثال للحقوق والمصالح المشروعة للمواطنين القاصرين. هنا، كان صاحب المنزل مقيدًا بموجب القانون في سلطته في التصرف في ممتلكاته.

العقارات هي الملكية الرئيسية لغالبية المواطنين الروس. أدخلت خصخصة الإسكان جزءًا كبيرًا من مخزون المساكن في روسيا في التداول المدني وخلقت الظروف اللازمة لإنشاء سوق الإسكان. لذلك، تتمثل مهمة الدولة المهمة في إنشاء نظام قانوني يضمن بشكل موثوق حقوق جميع المشاركين في سوق العقارات، ويقلل المخاطر قدر الإمكان ويضمن استعادة الحقوق المنتهكة.

ينص قانون تسجيل الدولة للحقوق على أن الدليل الوحيد على وجود حق مسجل هو تسجيل الدولة. تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها- إجراء قانوني للاعتراف والتأكيد من قبل الدولة بنشوء أو تقييد (رهن) أو نقل أو إنهاء الحقوق في العقارات وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي. لا يمكن الطعن في الحق المسجل في العقارات إلا أمام المحكمة. يتم تسجيل حقوق الدولة في جميع أنحاء الاتحاد الروسي وفقًا للنظام الذي أنشأه القانون الاتحادي أعلاه لتسجيل الحقوق لكل كائن من العقارات في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها.

يعد تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها مؤسسة جديدة للقانون المدني الروسي. يختلف إجراء تسجيل الحالة الحالي في نواحٍ عديدة عن التسجيل المعتاد في شكل تسجيل مستندات ملكية العقارات. تعمل إجراءات تسجيل نقل ملكية العقارات المنصوص عليها في القانون على توسيع إمكانيات الأطراف بشكل كبير في اختيار طرق الدفع ونقل الملكية.

يتطلب إعداد مشاريع الاتفاقيات مؤهلات قانونية كافية، ومعرفة بالأحكام الأساسية لقانون الالتزامات، وخصائص النظام القانوني للعقارات، وعدد من أحكام تشريعات الإسكان والأسرة والشركات. في الوقت الحاضر، عندما يكون إنشاء نظام لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها قد اكتمل تقريبًا في جميع أنحاء روسيا، فمن الضروري أيضًا معرفة ميزات التنظيم القانوني لأنشطة مؤسسات العدالة لتسجيل الدولة الحقوق ، وكذلك إجراءات تسجيل الدولة نفسها.

يعد سوق العقارات الروسي واحدًا من أحدث الأسواق وأسرعها نموًا. بدأ تشكيلها في التسعينيات، عندما دخلت اللوائح الأولى التي تسمح بخصخصة الإسكان حيز التنفيذ. جلبت ملامح التنمية الإقليمية تعديلات على تشكيل الصورة العامة لسوق العقارات. ولكن بشكل عام، يمكن تحديد بعض السمات المشتركة.

انتهى احتكار الدولة لسوق الإسكان في مارس 1991. وقد أعطت المزادات العقارية الأولى زخماً للحجم الاقتصادي للعقارات وأضفت الشرعية بشكل أساسي على عمل ما يسمى بـ "السماسرة السود". 1992-1993 تميزت بالنمو النشط في عدد الوكالات العقارية. كان هذا التطور الديناميكي لسوق العقارات في السنوات الأولى من وجوده يرجع في المقام الأول إلى وجود الطلب الراسخ، وثانيا، إلى تبسيط إجراءات المعاملات مع المباني السكنية.

إن الافتقار إلى آليات لتنظيم الدولة لأنشطة الوكالات العقارية والإطار القانوني غير المتطور للمعاملات مع العقارات لم يساهم في إنشاء سوق متحضر. أدت الأهمية الاجتماعية الخاصة لقضايا الإسكان وأهمية القطاع العقاري للاقتصاد إلى إدراك الحاجة إلى تغيير جذري في الوضع. حتى الآن، يجري تطوير القوانين التشريعية التي تنظم هذا المجال من العلاقات القانونية، والتي بدونها يكون تشكيل سوق العقارات المتحضر في روسيا مستحيلاً.

الضمانات العقارية

1. الأساس القانوني للأنشطة العقارية

2. أنظمة الشهادات الطوعية (الاعتماد) لجودة الخدمات العقارية في سوق العقارات في الاتحاد الروسي

حاليًا، ومن أجل تقديم أبسط الخدمات العقارية وأكثرها طلبًا، لا تحتاج إلى أي تصاريح خاصة لمزاولة هذا النشاط، وهو ما لم يكن هو الحال دائمًا. في السابق، كان من الضروري لممارسة الأنشطة العقارية الحصول على ترخيص. متطلبات الشركات لم تكن صارمة. كان يكفي الخضوع للتدريب والحصول على شهادة لبعض الموظفين والحصول على مكتب دائم. كل هذا لم يحدد جودة الخدمات، ناهيك عن ضمانها، بل كان بمثابة حاجز أمام الاحتيال الجماعي. علاوة على ذلك، ومع دخول قانون الخصخصة حيز التنفيذ، وتشكل سوق عقاري “جامح”، وظهور أموال كبيرة بين المواطنين العاديين الذين ليس لديهم معرفة قانونية خاصة، وزيادة عدد العاملين في سوق العقارات ، كان من الصعب أن تظل مخدوعًا. لقد استغرق الأمر سنوات من الجهد لإنشاء إطار تنظيمي يجعل الوضع تحت السيطرة.

في موسكو، تم تقديم الترخيص الإلزامي للأنشطة العقارية في 4 أكتوبر 1994 بموجب مرسوم حكومة موسكو رقم 885. وفي مركز المساعدة في إصلاح الإسكان، تم افتتاح دورات بدوام كامل لتدريب أصحاب العقارات في مدينة موسكو. وفي عام 1994، قام كبار المسؤولين في حكومة موسكو بالتدريس هناك. وبناء على ذلك، كان هناك مستوى عال جدا من التدريب واختبار خطير للغاية. لعبت هذه المرحلة الأولى من الترخيص، بالطبع، دورا مهما في تشكيل سوق متحضر للخدمات العقارية في روسيا.

ولسوء الحظ، تغير هذا الترتيب بسرعة. وكانت اختبارات الترخيص التي أجريت خلال السنوات القليلة الماضية قبل إلغاء الترخيص مجرد خدعة. أجاب الأشخاص الذين ليس لديهم المعرفة اللازمة على أسئلة بسيطة وحصلوا على ترخيص. قامت سلطات الترخيص بما يسمى بوظيفة المراقبة. في الواقع، لم تكن هناك ضوابط نظامية. قدمت إدارة الرقابة بغرفة التراخيص، في أحسن الأحوال، مطالبات ضد الشركات العقارية بشأن قضايا بسيطة، وغالبًا ما استخدمت مبدأ "افتراض الذنب" لسمسار العقارات.

في 11 فبراير 2002، دخل القانون الاتحادي الجديد الصادر في 8 أغسطس 2001 رقم 128-FZ "بشأن ترخيص أنواع معينة من الأنشطة" حيز التنفيذ. في قائمة الأنشطة المطلوب ترخيصها، لم يتم ذكر الأنشطة العقارية. ولذلك، لم تعد بحاجة إلى الحصول على ترخيص لذلك.

يعد قرار إلغاء ترخيص الأنشطة العقارية حقيقة راسخة ومثيرة للجدل. ويخشى بعض الخبراء أنه في غياب الرقابة الأساسية من جانب الهيئات الحكومية، قد يصاب سوق العقارات المحلي بالشلل بسبب ظهور عمال غير أكفاء ومحتالين. وعلى العكس من ذلك، أعرب آخرون عن رأي مفاده أن نظام الدولة لترخيص الأنشطة العقارية غير فعال ولا يؤدي إلا إلى إبطاء وتيرة التنمية في السوق.

وبطبيعة الحال، من الضروري وجود نظام ترخيص للأنشطة العقارية. وهذه خطوة ضرورية في بناء سوق العقارات المتحضر. هذا الإجراء موجود في جميع أنحاء العالم ويتم تنفيذه من قبل الوكالات الحكومية أو المنظمات العامة. على سبيل المثال، في الولايات المتحدة الأمريكية، يتم ترخيص وإصدار الشهادات للوسطاء من قبل منظمة عامة - الرابطة الوطنية الأمريكية للوسطاء العقاريين. في أوروبا، يتم أيضًا التعامل مع هذه القضايا في بعض البلدان من خلال المنظمات العامة، وفي بلدان أخرى من خلال الهيئات الحكومية. لكن في روسيا، في غياب قانون الأنشطة العقارية، تبين أن الترخيص محروم من الأساس التشريعي الرئيسي، ونتيجة لذلك، لم يجلب الكثير من الفوائد.

حاليًا، هناك نقاش حول الحاجة إلى تقديم شهادة في مجال الأنشطة العقارية أو استعادة ترخيص الدولة. جزء من المتخصصين ضد التصديق وضد الترخيص. معظمهم يتحدثون ضد التصديق والترخيص. وجهة النظر التافهة: “الشهادة هي قطعة بسيطة من الورق. المستهلك لا يعرف شيئا عن هذا. لكن الترخيص أمر مختلف تماما."

على الرغم من أن الحصول على الترخيص في السابق لم يسبب أي صعوبات، للحصول عليه، لا يزال يتعين عليك اجتياز الامتحان ومعرفة القليل على الأقل عن التشريع. وهذه هي بالضبط الحجة الرئيسية للمؤيدين المعاصرين لإدخال الترخيص. لقد سئم الجميع من الشركات والوكالات، حيث لا يفهم أصحاب العقارات فحسب، بل المدير أيضًا الفرق بين العقار ومشروع البناء غير المكتمل، حيث يعتبر الوكلاء أن صوتهم العالي هو الحجة الرئيسية في المفاوضات.

وإذا كانت الشهادة تشكل عائقًا أمام الدخول إلى السوق، فإن جميع الوكالات النشطة تقريبًا ستدعمها. وفي الوقت الحالي، تركت السلطات المنافسة لتقدير السوق. لا تضع الدولة حواجز مصطنعة أمام دخول السوق، فمن الضروري تعلم العمل في ظروف جديدة.

في العديد من المناطق، تنظم الشركات العقارية الكبيرة بشكل مستقل تراخيص أو شهادات لموظفيها.

لقد وجد المجتمع ذو العلاقات الاجتماعية المتقدمة منذ فترة طويلة طرقًا لإدارة كيانات السوق بدلاً من ذلك، حيث يتم نقل عبء الإدارة إلى المنظمات العامة غير الربحية ذاتية التنظيم. وأظهرت الخطوات الأولى نحو اعتماد الخدمات العقارية، التي نفذتها نقابة الوسطاء العقاريين الروسية، زيادة الوعي الذاتي والكفاءة المهنية لدى كبار المشاركين في سوق العقارات، واستعدادهم لقبول قواعد اللعبة الجديدة. إن المتطلبات التي يجب على الشركة العقارية استيفائها والتي هي على استعداد للقيام بها طوعًا هي متطلبات أعلى بكثير وصياغة أكثر دقة فيما يتعلق بنظام الترخيص السابق. يضطر محترفو السوق إلى زيادة مطالبهم على أنفسهم، ويرتفع سعر السمسار العقاري المعتمد في سوق العقارات. وفي نهاية المطاف، يستفيد المستهلك والمجتمع ككل.

نشأت فكرة إنشاء نظام لإصدار الشهادات عندما تمت مناقشة الوضع المتعلق بإلغاء ترخيص الأنشطة العقارية، إلى جانب مسألة إنشاء منظمات ذاتية التنظيم. تمت دراسة الخبرة الحديثة في إصدار الشهادات في روسيا وأوكرانيا وبيلاروسيا.

من المهم جدًا أن يستوعب النظام الروسي كل ما هو أفضل في مجال الترخيص، خاصة وأن النقابة شاركت بشكل مباشر في وضع اللوائح المتعلقة بترخيص الأنشطة العقارية في عام 1994.

وخلال عمل مجلس الخبراء بشأن نظام إصدار الشهادات، أصبح من الواضح أن العناصر الرئيسية يجب أن تكون مبدأ التنظيم الذاتي وإمكانية تفويض صلاحيات إصدار الشهادات إلى المستوى الإقليمي. صاغ مجلس خبراء RGR المبادئ الأولى لعمل نظام إصدار الشهادات.هذه هي المبادئ التي أود أن أتطرق إليها.

1. الانفتاح والدعاية. يتضمن هذا المبدأ الانفتاح الكامل للمعلومات عند إنشاء معيار احترافي، بالإضافة إلى الوصول إلى معلومات حول كل من حصل على شهادة المطابقة، بما في ذلك المتخصصين المؤهلين العاملين في الشركات. لتحقيق هذه الخطة، من الضروري إنشاء هيكل مرهق إلى حد ما للوهلة الأولى لهيئة إصدار الشهادات: مجلس إدارة، وهيئة تنفيذية، ولجنة حل النزاعات. وهو يفصل على وجه التحديد بين وظائف الإدارة وصنع القرار والنظر في شكاوى المستهلكين.

2. تم إنشاؤه آلية التغذية الراجعة مع مستهلكي الخدمة، أي آلية التنظيم الذاتي. وفي نظام إصدار الشهادات، يتم تنفيذه في شكل لجنة لحل النزاعات. استند إنشاء هذه اللجنة إلى خبرة RGR والمنظمات الإقليمية في حل النزاعات والنزاعات بين أصحاب العقارات والمواطنين بناءً على سنوات عديدة من عمل لجنة الأخلاقيات وحماية المستهلك.

3. مفتاح النظام هو المعيار المهني "الأنشطة العقارية وخدمات الوساطة". فهو يضمن الشفافية الكاملة للعلاقة بين المحترف والعميل، مع ضمان جودة الخدمات وحماية العميل.

إن امتثال الشركة لنظام المعايير هو الاختبار الذي يسمح للمرء بالحكم على موثوقية الشركة العقارية.

لأول مرة في التاريخ الروسي وتاريخ المجتمع المحلي المهني، تم تحديد معيار مفهوم لغير المحترفين. يحتوي على قائمة متطلبات الكفاءة المهنية ومؤهلات فناني الأداء، ومحتوى العقود، والمتطلبات اللازمة لقائمة وجودة الخدمات، والتأمين على المسؤولية المهنية الإلزامية وإتاحة الفرصة للمستهلك للنظر في مطالبته قبل المحاكمة في الإطار لجنة حل النزاعات في هيئة التصديق. ولم يعد هذا المعيار بمثابة عقيدة لعدة قرون.

4. ديمقراطي. لا يُجبر أعضاء RGR على الخضوع لشهادة إلزامية. علاوة على ذلك، لا يمكن لأعضاء RGR فقط الحصول على الشهادة إذا وافقوا على المبادئ والمتطلبات الواردة في المعيار. وهذا يخلق الفرصة لتفاعل واسع النطاق مع المهنيين في سوق العقارات. ويشير وجود ممثلي السلطات التنفيذية وجمعية حماية المستهلك في مجالس الإدارة إلى اعتراف المجتمع المدني بالنظام.

5. اللامركزية.يجب أن تتم السيطرة على أنشطة الوكالات وحل النزاعات مع المستهلكين محليًا. لن تؤدي الاتحادات الإقليمية التي تعمل بشكل فعال الآن إلا إلى تعزيز مواقعها من خلال الحصول على مثل هذه الصلاحيات لتحسين جودة الخدمات في المنطقة. ولهذا السبب تم تفويض سلطة إجراء التصديق إلى الاتحادات الإقليمية ولا يوجد أي منافسة معها في هذه الأمور. لقد تم التفكير في آلية تسمح بإصدار الشهادات في مناطق الاتحاد التي لا توجد بها جمعيات. سيتم تنفيذ هذا العمل من قبل هيئة مخولة خصيصًا بهذه الحقوق أو رابطة إقليمية داخل المنطقة الإقليمية الفيدرالية.

6. يجب تنفيذ أعمال التصديق طبيعة مجزية، يتم توفير التمويل المستهدف. لقد تقرر في البداية أن جميع الأموال الواردة من إصدار الشهادات لا ينبغي إنفاقها على أغراض أخرى غير تطوير نظام إصدار الشهادات نفسه.

7. البساطة والمراقبة المنهجية للامتثال للمعيار. يجب ألا تكون هناك فحوصات غير ضرورية في هذا المجال والتي تستنزف المهنيين المعتمدين. ويجب تنفيذها مرة واحدة على الأقل في السنة. قد تكون هناك أيضًا عمليات تفتيش فيما يتعلق بشكاوى المواطنين. يحتوي النظام على آلية الاستئناف على ما تعتبره الشركة قرارًا غير صحيح من مركز التصديق الإقليمي. تذهب إلى المستوى الفيدرالي لإنشاء هيئة استئناف تقوم على وجه التحديد بمراجعة الطعون المحتملة المقدمة من أولئك الذين يعتقدون أنهم يستحقون الشهادة وتم رفضهم. وبالتالي، يتم توفير التغذية الراجعة لمراقبة تصرفات ليس فقط أولئك الذين تم اعتمادهم، ولكن أيضًا هيئات إصدار الشهادات.

من المهم جدًا اليوم أن نفهم أنه يمكنك إنشاء أي نظام يتبين أنه مثالي على الورق، ولكن بدون تنفيذ حقيقي في المناطق، وبدون مشاركة مباشرة من كل محترف في هذه العملية، وبدون تحسين المعيار، لن نكون أبدًا قادر على خلق النظام اللازم للمجتمع والمهنيين، مهما كانت الأفكار البارعة ليست الأساس له. إن اهتمام المجتمع بالعمليات الجارية كبير جداً، وأود أن يكون ذا طابع عملي. لذلك، فإن جزءًا مهمًا جدًا من عمل النظام هو دعم وسائل الإعلام والشرح الإلزامي لأهداف وغايات الشهادة ليس فقط للمحترفين، ولكن أيضًا لمستهلكي الخدمات العقارية - الجمهور.

من الواضح أنه من أجل تقديم شهادة للأنشطة العقارية، يجب على المتخصصين الروس القيام بالكثير من العمل، ودراسة سوق العقارات، ووضع قواعد اللعبة عليه ومحاولة إقامة تفاعل بين السلطات ومشغلي سوق العقارات. من المهم أن نأخذ في الاعتبار خصوصيات المناطق لجعل هذا النظام فعالاً قدر الإمكان.

الأمر متروك للمتخصصين الروس لتحديد "التصريح" الذي سيعمل في سوق العقارات الوطنية: الترخيص، أو إصدار الشهادات للأنشطة العقارية، أو أي شيء جديد. ولكن، ربما، النقطة المهمة هي أن كل عنصر من عناصر النظام الذي تم إنشاؤه يجب أن يتم التفكير فيه ويتوافق مع بقية السلسلة.

3. نقابة السماسرة الروس: الأنشطة والهيكل

لحماية مصالحهم المهنية، وتحسين المستوى المهني للوسطاء العقاريين وجودة الخدمات التي يقدمونها، ومساعدة الجهات الحكومية في تطوير الأنشطة العقارية وسوق العقارات، يمكن للوسطاء العقاريين إنشاء منظمات مهنية عامة (غير ربحية).

ظهرت فكرة تشكيل RGR في عام 1992، لأنه في ذلك الوقت كانت هناك حاجة ملحة لتحديد "قواعد اللعبة" في السوق العقاري وكان المهنيون مهتمين بالتأكد من أن هذه القواعد تلبي احتياجاتهم. وهكذا، جاءت مبادرة إنشاء RGR من الأسفل.

لقد مرت أكثر من 10 سنوات على إنشاء الجمعية العامة للمشاركين المحترفين في سوق العقارات RGR؛ خلال هذه السنوات، تغير سوق العقارات الروسي نوعياً. كما سلكت النقابة هذا المسار مع السوق. تحدد الظروف الاقتصادية الحديثة اتجاهات أخرى لتطوير الأنشطة العقارية. خلال هذه الفترة، نمت RGR لتصبح أكبر منظمة روسية غير ربحية، حيث توحد حوالي 800 كيان قانوني من 60 منطقة في روسيا.

في البداية، تم تصميم RGR على أنها رابطة للكيانات القانونية التي من شأنها أن تساعد في حل مشاكل محددة في تنظيم أنشطة سوق العقارات في ظروف الفراغ القانوني وغياب قواعد اللعبة الواضحة للمشاركين المحترفين. إلى جانب تطور سوق العقارات في روسيا، وزيادة عدد المشاركين المحترفين وتراكم خبراتهم المهنية، قامت RGR بتطوير وتعزيز وتوسيع مجالات نفوذها. وتدريجياً تم توضيح وإعادة التفكير في الأهداف والغايات التي تواجه الجمعية. ونتيجة لذلك، تحولت RGR إلى منظمة جادة غير ربحية لم تعد تحل المشاكل التكتيكية البسيطة لسوق العقارات في منطقة معينة، ولكن المهام الإستراتيجية الجادة لتطوير هذا السوق في جميع أنحاء روسيا والتي لا يمكن لآرائها وتوصياتها أن تحل يعد يتم تجاهلها. تم تسهيل التطوير الناجح لـ RGR من خلال الاختيار الصحيح لوظائفه؛ كان هدف المنظمة هو إنشاء سوق عقاري متحضر في روسيا على أساس إطار تشريعي واضح، وإنشاء وتطوير آليات قانونية واقتصادية غير حكومية لتنظيم هذا السوق، وتطوير وتنفيذ نظام لمعايير النشاط المهني لها. مشاركون. في أنشطتها، تتفاعل RGR بشكل فعال وتجري حوارًا بناءًا مع الهيئات التنفيذية والتشريعية الحكومية على المستويين الفيدرالي والمحلي لتهيئة الظروف الأكثر ملاءمة للتطوير الفعال والديناميكي لسوق العقارات.

أنشأت RGR لجانًا في مجالات مختلفة من النشاط المهني، وهي: أنشطة الوساطة والوكالة؛ وعلى التطوير والاستثمار في العقارات؛ بشأن التأمين ضد المخاطر في سوق العقارات؛ بشأن الأوراق المالية والإقراض العقاري؛ البناء وإدارة الممتلكات. عن طريق التقييم الخ

RGR مفتوح قدر الإمكان لجميع المهنيين - الأفراد ذوي الضمائر الحية الذين يعملون في سوق العقارات، والذين يأتون إلى سوق العقارات على محمل الجد ولفترة طويلة. تتميز RGR بهيكل إداري واضح ومفتوح، والشفافية والزمالة في صنع القرار مع التفاعل النشط مع السلطات التنفيذية والتشريعية على جميع المستويات. تهدف أنشطة المنظمة إلى دعم تطوير سوق العقارات بشكل عام وهذا النوع من الأعمال بشكل خاص؛ يوفر RGR الدعم الشامل لأعضائه.

يتم تضمين RGR أيضًا في هيكل سوق العقارات الدولي. وعلى مدى السنوات الماضية، تم تحقيق الكثير في هذا الاتجاه. في عام 1994، تم قبول RGR كعضو أساسي في الاتحاد الدولي للعقارات (FIABCI) وأصبح أحد مؤسسي الفرع الروسي للاتحاد الدولي للعقارات (FIABCI). إن قبول RGR في المنظمة الدولية الأكثر موثوقية للمشاركين المحترفين في سوق العقارات يعني الاعتراف بسوق العقارات الروسي كجزء لا يتجزأ من سوق العقارات العالمية. كما تم توقيع اتفاقية تعاون مع الصندوق العقاري لأوروبا الشرقية (ERF). وبدعم من المنتدى الاقتصادي العالمي والوكالة الأمريكية للتنمية الدولية (FIABCI)، تنظم RGR مؤتمرات وندوات دولية بدعوة من ممثلي الشركات الأعضاء في RGR. وفي سبتمبر 1994، تم التوقيع على اتفاقية عامة مع جمعية الوسطاء الهولنديين، تهدف إلى تكامل أسواق العقارات، وتبادل المعلومات حول التشريعات والضرائب، وإقامة اتصالات تجارية بين أعضاء المنظمات المهنية. وفي سبتمبر 1995، تم التوقيع على اتفاقية مماثلة مع جمعية وكلاء العقارات الإسبان.

في عام 1995، وقعت RGR اتفاقية مع المعهد الأمريكي لإدارة العقارات (IREM). مُنحت النقابة الحقوق الحصرية لتنظيم التدريب على مهنة "مدير العقارات". وفقًا لهذه الاتفاقية، أجرت RGR دورات في موسكو وتفير وسامارا وفورونيج وبيرم وروستوف أون دون.

تم إنشاء تبادل مستمر للمعلومات، وتم إنشاء تبادل لأحدث التقنيات مع رابطة السماسرة في مدينة ميامي، والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) في الولايات المتحدة الأمريكية، والتي تم توقيع اتفاقية ثنائية معها في نوفمبر 1996 . وفقًا للاتفاقية المبرمة بين RGR وNAR، يمكن للوسطاء العقاريين الروس الحصول على دورات تنظمها NAR، يليها الحصول على درجة أخصائي العقارات الدولي المعتمد (CIPS). السماسرة الذين حصلوا على هذه الدرجة معترف بهم في جميع أنحاء العالم كمحترفين في هذا المجال.

تولي RGR اهتمامًا كبيرًا لتطوير التعاون بين المشاركين في سوق العقارات في المناطق الروسية. وتعقد ندوات إقليمية بمشاركة متخصصين أمريكيين.

بالإضافة إلى ذلك، أقامت النقابة علاقات وثيقة مع وكالات العقارات في النمسا وإيطاليا وألمانيا وكندا وقبرص وفرنسا وبريطانيا العظمى وبلغاريا وجمهورية التشيك وسلوفاكيا والمجر وبولندا.

وقد سمحت الأنشطة الدولية المكثفة لشركة RGR بالاندماج بنجاح في المجتمع الدولي لمحترفي سوق العقارات.

في الوقت الحالي، أصبحت RGR منظمة ذاتية التنظيم للمشاركين المحترفين في سوق العقارات الروسي، مما يوفر الظروف للأنشطة المهنية للمشاركين في هذا السوق، والامتثال لمعايير الأنشطة المهنية لأعضائها، وحماية مصالح أصحاب العقارات والمستهلكين لخدمات المشاركين المحترفين في هذا السوق الذين هم أعضاء في RGR، ووضع القواعد والمعايير التي تجري العمليات في سوق العقارات، وضمان الأنشطة الفعالة لجميع المشاركين في السوق.

إن تطوير سوق العقارات المتحضر في روسيا أمر مستحيل دون إنشاء معايير موحدة للتعليم والتدريب المهني وإعادة تدريب الموظفين للعمل في سوق العقارات. ويعمل RGR في هذا الاتجاه. لقد اكتسبت RGR خبرة واسعة في التعاون والتفاعل مع الجهات الحكومية في تطوير البرامج التعليمية وخطط التدريب للمتخصصين للعمل في سوق العقارات، في تدريب المسؤولين والعاملين في المنظمات التي تمارس الأنشطة المهنية في هذا السوق، في تحديد مؤهلات هؤلاء الأشخاص وإصدار شهادات التأهيل لهم.

دعونا نفكر هيكل RGR.أعلى مسؤول يرأس الهيئات الإدارية هو الرئيس. يؤدي في المقام الأول وظائف تمثيلية. وهو مسؤول أيضًا عن التخطيط والإدارة الشاملة لأنشطة RGR والمديرية التنفيذية. ويتم انتخاب الرئيس من قبل المؤتمر. توجد تحت رئاسة الرئيس هيئة استشارية دائمة تضمن استمرارية الشكل الرئاسي للحكم - المجلس. ويضم مجلس الإدارة: الرئيس الحالي، الرئيس السابق (السابق)، الرئيس المنتخب (المستقبل)، رئيس لجنة شؤون الموظفين والتخطيط الاستراتيجي، رئيس المديرية التنفيذية. جميع أعضاء مجلس الإدارة حسب الحالة هم نواب رئيس RGR. تعقد اجتماعات المجلس مرة واحدة على الأقل شهريا.

أعلى هيئة تشريعية هي الجمعية العامة (الكونغرس)، التي تتمتع بسلطة اتخاذ القرارات بشأن أي قضايا تتعلق بالنشاط وتجتمع مرة واحدة على الأقل في السنة. تتخذ أعلى هيئة إدارية في الفترة ما بين المؤتمرات - المجلس الوطني - القرارات في جميع القضايا باستثناء تلك التي تدخل في اختصاص المؤتمر، وينتخبه المؤتمر من بين الأعضاء كاملي العضوية، وينعقد مرة واحدة على الأقل كل 6 أشهر.

الهيئة التي تمارس الرقابة على الأنشطة المالية والاقتصادية هي لجنة التدقيق.

يتم تنفيذ السياسة والتخطيط والرقابة الحالية لأنشطة اللجان المهنية من قبل مجلس إدارة العمليات والتخطيط. ويضم المجلس نواب الرئيس ورؤساء اللجان المهنية وأعضاء المجلس الوطني المنتدبين. تعقد الاجتماعات مرتين على الأقل كل ربع سنة.

الهيئة الاستشارية لمجلس الإدارة والتخطيط التشغيلي، والتي تشكل موقف RGR بشأن القضايا الإستراتيجية، هي مجلس الخبراء. يقوم هذا المجلس بإجراء تقييمات الخبراء وإعداد الآراء حول المشاريع المقدمة للنظر فيها إلى المجلس الوطني ومجلس إدارة العمليات والتخطيط. يتكون مجلس الخبراء من متخصصين مؤهلين تأهيلا عاليا في مختلف مجالات النشاط. تعقد الاجتماعات حسب الحاجة.

رئيس المديرية التنفيذية لـ RGR، الذي يدير الأنشطة الحالية وينسق عمل المجالس واللجان، هو نائب الرئيس التنفيذي، الذي تتم الموافقة عليه من قبل المجلس الوطني بناء على اقتراح رئيس RGR.

تعمل المديرية التنفيذية على ضمان عمل RGR، وتنسيق عمل اللجان المهنية وتقديم الخدمات للأعضاء في مختلف المجالات.

تم إنشاء لجان مهنية ضمن RGR - الهيئات الاستشارية المعنية بالأنشطة المهنية لأعضاء RGR. ورؤساء اللجان أعضاء في مجلس إدارة العمليات والتخطيط. تعقد الاجتماعات حسب الحاجة.

RGR قادرة ومستعدة منذ فترة طويلة لتولي وظائف معينة للمشاركة في إدارة سوق العقارات وتطويره، والتي تكون الدولة مستعدة لتفويضها إليها.

تتجه المناطق نحو إنشاء منظماتها المهنية لأصحاب العقارات، بالإضافة إلى أقسام RGR، مما يساعد بلا شك على تحسين مستوى الخدمات التي يقدمها أصحاب العقارات. بعد أكثر من عشر سنوات من تشغيل سوق العقارات، تشكلت عليه دائرة معينة من الشركات التي تتمتع بسمعة طيبة وتكون مسؤولة عن عمل المتخصصين لديها. لقد اتحد معظمهم في النقابات المهنية، في موسكو، هذه هي رابطة موسكو للوسطاء العقاريين (MAGR). وفي الشركات، يخضع أعضاء الجمعيات للقوانين العامة المتعلقة بأخلاقيات المهنة ويحاولون مكافحة المخالفات في سوق العقارات.

4. التأمين على مسؤولية السمسار

ولا يوجد حالياً قانون خاص يلزم الوكالات العقارية بالتأمين على مسؤوليتها. يجب أن يتم تحديد قواعد تأمين الأنشطة العقارية من خلال تشريعات التأمين والقانون الاتحادي بشأن التأمين الإلزامي للمسؤولية المهنية لأصحاب العقارات.

وبالتالي، من أجل الحصول على وضع مشارك محترف مؤهل في السوق، يجب على أصحاب العقارات تأمين مخاطر أعمالهم في حالة تكبد خسائر نتيجة المسؤولية عن عدم الوفاء بالالتزامات تجاه متلقي خدماتهم.

ويشعر المواطنون بالخوف من التقارير الإعلامية اليومية عن أولئك الذين فقدوا منازلهم نتيجة تعقيدات “السماسرة السود”. إن تأمين المسؤولية لأصحاب العقارات من شأنه أن يضيف الثقة للمواطنين عند الاتصال بالشركات لحل مشاكل الإسكان الخاصة بهم. وبالتالي فإن بوليصة التأمين تضمن الضمان لمشتري العقار.

يشبه نظام التأمين، الذي بدأ في التطور في روسيا، نظام "التأمين على الملكية" الذي انتشر على نطاق واسع في الولايات المتحدة. ويعتبر التأمين على الملكية من قبل الخبراء الأمريكيين في مجال قانون الأراضي أفضل شكل من أشكال الضمانات في مجال دوران الحقوق العقارية. إن الوضع الحالي للتأمين كعنصر ضروري لتأمين حقوق الملكية العقارية فيما يتعلق بأمريكا هو أمر مشروع وضروري، مع الأخذ بعين الاعتبار الأنماط التاريخية التي تطورت في هذا البلد. لكن الواقع الروسي بعيد كل البعد عن الواقع الأميركي. في بلدنا، بدأ نظام التأمين في التطور للتو.

وفقًا للتشريع الروسي الحالي، يمكن الطعن في أي معاملة عقارية مسجلة رسميًا خلال فترة التقادم القانونية. وبالتالي، فإن الشخص الذي يشتري العقارات، حتى لو كان يتصرف بحسن نية، يخاطر بخسارة العقار في المستقبل. ولا تضمن الدولة لمشتري العقار تعويضاً عن الأضرار التي لحقت به، إلا في الحالات التي تثبت فيها إدانة المسجل في المحكمة. لكن هذه الحالات نادرة.

في هذه الظروف، ستكون الضمانات الخاصة لمشتري العقارات أكثر فعالية. في الوضع الحالي، يُعهد تشكيل نظام الضمانات في مجال تداول الحقوق العقارية إلى شركات التأمين الروسية العاملة في سوق العقارات.

والفرق الأساسي بين "تأمين الملكية" وأنواعه التقليدية هو أنه مع "تأمين الملكية" تضمن شركة التأمين التعويض عن الخسائر التي تكون نتيجة لأحداث كان من المحتمل أن تحدث في الماضي. هذه الميزة ليست سوى نتيجة لما يسمى بنظام "السند" لتسجيل حقوق الملكية العقارية، والذي يتميز بحقيقة أن المعاملة العقارية قابلة للطعن في أي وقت. بالإضافة إلى ذلك، يتميز هذا النوع من النظام بـ”الاتفاق الأحادي الجانب” بشأن نقل “الحقوق” في العقارات.

وفقا للممارسة المتبعة، فإن عملية نقل "الحقوق" إلى العقارات يتم توقيعها من قبل طرف واحد فقط، وهو الطرف الناقل. يجب أن تمتثل هذه الوثيقة للمتطلبات الرسمية المحددة بدقة، وأن تحتوي، من بين أمور أخرى، على إشارة إلى نطاق ضمانات الحقوق المنقولة إلى المشتري. بمعنى آخر، البائع ملزم بـ”الإعلان” عن حقه القانوني بطريقة معينة.

تاريخياً، هناك أشكال عديدة لهذا النوع من "الإعلان" معروفة.

1. ضمان كامل: يضمن البائع أن لديه حقوق قانونية في الأرض؛ أنه لا توجد عيوب في الوثائق التي تؤكد حقوقه؛ وأنه لا يوجد أي طرف ثالث لديه حقوق في الأرض المنقولة؛ وأن تكون الأرض خالية من الأعباء والقيود؛ أن البائع مخول بالتوقيع على مستند النقل؛ أن الحق المنقول قانوني ولا يمكن إلغاؤه في المستقبل.

2. ضمان خاص: يضمن البائع فقط أنه خلال كامل فترة الملكية الفعلية للعقار المنقول لم يرتكب أي إجراءات تشكك في حقوقه القانونية. وبخلاف الحالة الأولى، هنا يعلن البائع أنه «مسؤول عن نفسه فقط».

ملحوظات

انظر: تعليق على القانون المدني للاتحاد الروسي، الجزء الثاني / إد. T. E. Abova و A. Yu. كابالكينا. م.: يوريت-إيزدات، 2004.

انظر: تعليق على الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي لرواد الأعمال / تحت العام. إد. م. براغينسكي. م: مؤسسة الثقافة القانونية، 1995.

تمت الموافقة على قواعد الحفاظ على سجل الدولة الموحد للحقوق في العقارات والمعاملات معها بموجب مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 18 فبراير 1998 رقم 219. توصيات منهجية بشأن إجراءات إجراء تسجيل الدولة للحقوق العقارية تمت الموافقة على العقارات والمعاملات معها بأمر من وزارة العدل الروسية بتاريخ 1 يوليو 2003 رقم 184.

انظر أيضًا: قانون الاتحاد الروسي الصادر في 27 نوفمبر 1992 رقم 4015-I "بشأن تنظيم أعمال التأمين في الاتحاد الروسي".

القانون الاتحادي الصادر في 25 سبتمبر 1998 رقم 158-FZ "بشأن ترخيص أنواع معينة من الأنشطة" (القوة المفقودة).

انظر: جوسيف أ.ف. حول دور نقابة السماسرة الروس في سوق العقارات الروسي // العقارات والاستثمارات. التنظيم القانوني. 2000. رقم 1.

نهاية النسخة التجريبية المجانية.

1. وصف موجز لسوق الخدمات العقارية

في السنوات الأخيرة، بدأ سوق العقارات في التطور بنشاط. تطورها يرجع أساسا إلى عاملين رئيسيين.
أولاً ، ويرجع ذلك إلى بناء المساكن الجديدة. في العديد من المدن الكبرى في روسيا في السنوات الأخيرة كانت هناك زيادة حادة في عدد المباني الجديدة. ويجري "إعادة بناء" أكبر المدن في روسيا، كما يتزايد عدد شركات البناء. في نهاية التسعينيات من القرن الماضي، واجهت بلادنا مشكلة خطيرة. لقد تقادم معظم مخزون المساكن في البلاد بشكل كبير وسرعان ما أصبح في حاجة إلى الاستبدال. في هذا الوقت تم اعتماد عدد لا بأس به من البرامج المختلفة على المستوى الفيدرالي لتحسين الظروف المعيشية للمواطنين.
لبناء المباني السكنية، يجب عليك تنظيم كيان قانوني (منظمة) أو التسجيل كرجل أعمال فردي والحصول على تصريح خاص - ترخيص من لجنة البناء الحكومية في روسيا. لكن تجدر الإشارة إلى أنه سيتم قريباً إلغاء تراخيص أنشطة البناء، أولاً تراخيص تصميم المباني السكنية، ومن ثم تراخيص البناء نفسها. في الوقت الحالي، الحصول على رخصة بناء ليس بالأمر الصعب، وعدد المخالفات أثناء تشييد المباني الجديدة يتزايد باستمرار. لذلك تعتزم الدولة تشديد الرقابة عند قبول (تشغيل) مبنى سكني. ربما سيتم إدخال نظام العلامات التجارية وعلامات الجودة، على غرار أوروبا. لقد أصبح بناء مباني متعددة الطوابق لبيعها لاحقًا أمرًا مربحًا للغاية؛ ويرتبط استثمار رأس المال في البناء بالحد الأدنى من المخاطر التجارية، نظرًا لأن الإسكان مطلوب دائمًا.
ثانيًا ويرجع ذلك إلى الإصلاح الجاد للتشريعات المدنية في البلاد. دعونا نتذكر أنه حتى وقت قريب جدًا، وفقًا لقانون الإسكان في جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية، كان من المستحيل استخدام السكن فقط للسكن الشخصي؛ مع اعتماد القانون المدني الجديد للاتحاد الروسي (الأجزاء الأول والثاني والثالث) (بصيغته المعدلة والمكملة في 21 يوليو 2005) (المشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي)، أصبح من الممكن إدخال المباني السكنية في التداول المدني، فيما يتعلق بهم أصبح من الممكن إبرام اتفاقيات الشراء والبيع، وعقود الإيجار التجارية. عدد المعاملات العقارية يتزايد باستمرار.
في الوقت نفسه، تقدم الشركات العقارية خدماتها في سوق الخدمات المدفوعة منذ عدة سنوات. لقد ظهروا على الفور تقريبًا، إلى جانب فرصة شراء وبيع المباني السكنية. يعمل السماسرة حيث يوجد طلب مستمر على شراء أو استئجار المباني السكنية. يتم تنظيم عدد الشركات العقارية ونطاق أنشطتها في مدينة معينة في الدولة بالكامل وفقًا لاحتياجات سوق الخدمات السكنية. في الوقت الحالي، ينتشر النشاط العقاري في بلادنا؛ ويمكننا الحديث عن نوعين من الشركات العقارية. أولاً النوع الأكثر شيوعًا من الشركات العقارية هي الشركات التي تقدم خدمات الوساطة فقط في سوق العقارات. هذه منظمة صغيرة توظف حوالي عشرة من أصحاب العقارات (في كثير من الأحيان أقل) الذين يشاركون في "البحث" عن خيارات مناسبة لشراء أو بيع العقارات وتبادلها وتأجيرها. تعمل هذه الشركات في معظم مدن روسيا وليس بالضرورة في المدن الكبيرة؛ فهي موجودة حيث يوجد، على مستوى "كافي" للشركة، طلب على شراء وبيع وتبادل وتأجير المباني السكنية.
ثانية لا يمكن تسمية نوع الشركات العقارية بـ “الوكلاء العقاريين” في شكلها النقي. إنهم لا يقدمون خدمات الوساطة لمختلف المعاملات العقارية فحسب، بل يمكنهم أيضًا المشاركة في المعاملات بأنفسهم. تشارك هذه الشركات في بناء المجمعات السكنية على أساس مشترك، وتستثمر الأموال في البناء، وتشتري المساكن. وهي شركات كبيرة جدًا من حيث عدد الموظفين الذين توظفهم، ويمكن تصنيفها على أنها “شركات متوسطة الحجم”. كقاعدة عامة، لديهم تنظيم معقد وتقسيم هيكلي، وربما فروع ومكاتب تمثيلية. يمكن تسمية هذه الشركات بأنها "مختلطة" لأنها، كما ذكرنا سابقًا، لا تعمل في الأنشطة العقارية فحسب، بل أيضًا في الأعمال العقارية الأخرى.
ويستخدم هذا المصطلح الآن بشكل متزايد "سمسار عقارات"والتي يتم استثمار معناها ومضمونها من قبل الشخص الذي يقدم خدمات الوساطة في سوق العقارات. ظهر المصطلح نفسه في الولايات المتحدة في عام 1916، عندما تم تسجيله كعلامة خاصة لتعيين جمعية أصحاب العقارات. وبرز السماسرة من بين تجار العقارات الآخرين لأنهم شاركوا حصريًا في خدمات "الوساطة" ولم يكونوا في كثير من الأحيان بمثابة طرف في الصفقة. من حيث المبدأ، ظهرت الشركات العقارية وتطورت في البلدان المتقدمة والنامية في أوروبا (الغربية بشكل رئيسي) وأمريكا. يشمل مفهوم ومحتوى أنشطة أصحاب العقارات بشكل أساسي خدمات الوساطة للشراء والبيع؛ وحصة المعاملات الأخرى التي يساعد أصحاب العقارات في إبرامها مع العقارات (مخزون المساكن بشكل أساسي) صغيرة نسبيًا. في الغالب، يشارك أصحاب العقارات في الخارج في البيع والشراء.
في بلدنا، يتمتع السوق بهيكل مختلف تمامًا، ومن حيث المبدأ، فإن وجود شركة عقارية كبيرة تعمل فقط في تقديم خدمات الوساطة للشراء والبيع أمر مستحيل. من أجل التطوير الناجح والحصول على أرباح كبيرة، يجب على الشركات العقارية المشاركة في التداول المدني للعقارات بطرق أخرى. لذلك، تستثمر الشركات العقارية في بناء المساكن ويمكنها، بموجب اتفاقيات التنازل عن حقوق المطالبة، "بيع" العقارات التي لم يتم الانتهاء منها بعد. يمكن للوسطاء العقاريين أنفسهم شراء العقارات (مخزون المساكن) لتأجيرها لاحقًا. لا يقدم السماسرة في بلدنا خدمات الوساطة للشراء والبيع فحسب، بل يقدمون أيضًا خدمات لتأجير المباني السكنية.
وفي إطار هذا الكتاب، لن نتحدث فقط عن مشاركة الشركات العقارية في المعاملات العقارية الوسيطة، بل سنتحدث أيضًا عن العديد من الأشكال الأخرى لمشاركة الشركات العقارية في السوق العقاري. واستناداً إلى برنامج الإسكان الرئاسي، يمكننا القول أن الخدمات العقارية تغطي بشكل أساسي سوق العقارات “الثانوية”. السوق الثانوية هي على وجه التحديد جميع عمليات إعادة البيع اللاحقة للعقارات منذ لحظة بنائها. يشمل سوق العقارات الأولية جميع المعاملات مع العقارات المتعلقة ببنائها والاستحواذ على ملكية عقار تم تشييده حديثا.
وتجدر الإشارة إلى أن تعريف العقارات في التشريع لا يشير فقط إلى المباني السكنية، ولكن أيضًا إلى جميع الأشياء الأخرى المحتملة المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالأرض، ولا يمكن نقلها إلى مكان آخر دون التسبب في ضرر لها. فيما يتعلق بالموضوع الذي ندرسه، عندما نقول "العقارات"، فإننا لا نعني المباني السكنية فحسب، بل نعني أيضًا العقارات الأخرى. في الوقت الحالي، لا يبحث أصحاب العقارات فقط عن العملاء والأطراف المقابلة للمعاملات مع المباني السكنية، ولكن أيضًا مع المباني غير السكنية. يجدون عملاء مستأجرين لمباني المكاتب والمحلات التجارية والمستودعات وبيع المرائب وما إلى ذلك. كل هذا يميز بشكل كبير سوق الخدمات العقارية لدينا عن السوق الموجود، على سبيل المثال، في الاتحاد الأوروبي. يتم تفسير ذلك بمستوى التنمية الاقتصادية في بلدنا، لذلك، في معظم مناطق البلاد، يجب على الشركات العقارية أن تتطور وتوجد، يجب أن تشارك أيضًا في خدمات أخرى في مجال العقارات. بالطبع، لا يمكن قول هذا بالنسبة لمناطق روسيا مثل مدينة موسكو؛ فسوق الخدمات العقارية هناك على مستوى مختلف تمامًا. دعونا نعطي مفهوم النشاط العقاري.
النشاط العقاري– نشاط احترافي يتم إجراؤه بشكل مستمر لتقديم الخدمات لأشخاص آخرين مقابل رسوم عند إجراء المعاملات مع العقارات، بالإضافة إلى الأنشطة المهنية التجارية الأخرى في سوق العقارات، وهذا نشاط ريادي لتقديم خدمات الوساطة والمعلومات عند إجراء المعاملات مع العقارات، بما في ذلك تملك العقارات وبيعها وتبادلها.
الخدمات العقارية– الخدمات المقدمة في تنفيذ الأنشطة العقارية.
مشارك محترف في السوق– كيان قانوني أو رجل أعمال فردي يقوم بأنشطة عقارية في سوق الخدمات في مجال دوران العقارات وإدارة الممتلكات.
مشارك محترف مؤهل في السوق– مشارك محترف في السوق خضع لإجراءات الاعتماد وفقًا للإجراء المعمول به وحصل على وثيقة تؤكد امتثال أنشطته لتشريعات الاتحاد الروسي والجودة العالية للخدمات المقدمة والكفاءة المهنية في تنفيذ الأنشطة.
هناك عدة أنواع من الأنشطة العقارية (أنواع معينة من خدمات السمسار العقاري)، على وجه الخصوص:
1) نشاط السمسار كوكيل أو محام.
2) أنشطة سمسار عقارات كوسيط.
3) نشاط سمسار عقارات كتاجر؛
4) نشاط السمسار كوسيط في إبرام المعاملات مع العقارات أو الحقوق فيها بين أطراف ثالثة.
5) أنشطة السمسار في تنظيم التجارة في العقارات؛
6) أنشطة السمسار في إنشاء كائنات عقارية فردية بغرض بيعها ونقلها لاحقًا للاستخدام المدفوع؛
7) أنشطة سمسار عقارات في إدارة الثقة للعقارات؛
8) أنشطة السمسار في تقديم الخدمات الاستشارية وخدمات دراسة ظروف السوق وغيرها من الخدمات المدفوعة المصاحبة للتداول المدني للعقارات.
سيتم مناقشة كل هذه الأنشطة أدناه.
كما تقدم الشركات العقارية عددًا من الخدمات العقارية الأخرى التي لا ترتبط بشكل مباشر بتقديم خدمات الوساطة لإبرام اتفاقيات شراء وبيع العقارات. على سبيل المثال، يقدمون خدمات لإعادة بناء وإعادة تطوير المباني السكنية. هذا النوع من الخدمة لا ينطبق تحديدًا على الشركات العقارية، ولكن إذا لم يقم السماسرة بهذا النوع من العمل، فلن تتمكن الشركة من الوجود ببساطة.
من حيث المبدأ، يمكن للعميل أن يطلب من سمسار عقاراته القيام بأي إجراء يتعلق بعقاره. للقيام بذلك، يجب على سمسار عقارات الحصول على توكيل موثق من العميل. يمكن إصدار التوكيل لمدة ثلاث سنوات. عند التصديق على التوكيل، يدفع العميل رسوم الدولة إلى كاتب العدل.
يمكننا أن نقول أن المصطلح نفسه "شركة عقارات"وفيما يتعلق بسوق الخدمات المدفوعة لدينا، فإن لها معنى مختلفًا تمامًا عما كان مقصودًا في الأصل لهذه الكلمة عندما تم تسجيلها كعلامة تجارية في أوائل الستينيات. مستوى التنمية الاقتصادية في بلدنا متفاوت. في مناطق مختلفة من الاتحاد الروسي، يتمتع الاقتصاد بهيكل متنوع. تمر بلادنا بعملية معقدة من التنمية الاقتصادية؛ والعوامل المؤثرة على هيكلها تتغير باستمرار. لقد ظل اقتصاد بلدنا غير مستقر لفترة طويلة جدًا؛ فبعض الصناعات (إنتاج النفط) تتقدم بشكل كبير على جميع الصناعات الأخرى، الأمر الذي كان له في النهاية تأثير سلبي للغاية عليه. ولذلك، فإن الشركات العقارية في بعض المناطق الأكثر ازدهارًا اقتصاديًا لديها هيكل مختلف تمامًا (تقدم قائمة مختلفة قليلاً من الخدمات) عن تلك الموجودة في المناطق الأقل نموًا. ولكن، مع ذلك، فإن سوق الخدمات العقارية في جميع أنحاء البلاد ينمو ويتطور. على الرغم من أن تطورها يحدث على فترات في مناطق معينة من البلاد.
هكذا، النشاط العقاري– نشاط ريادة الأعمال في سوق العقارات، الأنشطة التي تقوم بها جهات مستقلة عن سوق العقارات بغرض تحقيق الربح من خلال تنظيم وإتمام المعاملات المدنية (شراء، بيع، مقايضة، إيجار، تأجير، رهن عقاري) مع العقارات التي لا تنتمي إليهم (قطع الأراضي والمباني والمباني والهياكل والمباني السكنية وغير السكنية) وحقوقها، بما في ذلك أنشطة الوساطة والوكلاء في العقارات وأنشطة إدارة العقارات وأنشطة جذب الاستثمار الخاص في إنشاء و تطوير العقارات. بالإضافة إلى ذلك، هذا هو نشاط تقديم جميع الخدمات الأخرى المتعلقة بعقار العميل (نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية). في الشكل الأكثر عمومية، يمكن تمثيل جميع أعمال سمسار عقارات على أنها مجموعتين من الخدمات المقدمة للعملاء:
1) خدمات إبرام المعاملات العقارية؛
2) خدمات تنفيذ إجراءات أخرى تؤدي إلى نشوء أي حقوق والتزامات للعميل فيما يتعلق بممتلكاته، ولكنها لا تتعلق بالتداول المدني لهذه الممتلكات. سننظر في خصائص خدمات السمسار العقاري بمزيد من التفصيل في الفصل الثاني من هذا الكتاب.
يجب أن يكون سمسار العقارات شخصًا اجتماعيًا ومتحفظًا ومتفهمًا. بالإضافة إلى ذلك، يرتبط عمله بإعداد المستندات؛ ويرافق السمسار المعاملة حتى اكتمالها، وهو ما يحدث عند تسجيل المعاملة في مكتب التسجيل. وهذا يعني أن سمسار عقارات يجب أن يكون لديه القدرة على التفكير التحليلي والانتباه والوضوح، ويفضل أن يكون ذلك مع التعليم العالي. يمكن تقسيم "تدفق المستندات" بأكمله الذي يمر عبر سمسار عقارات إلى مرحلتين (مراحل) رئيسيتين. أولاً ، هذا هو صياغة جميع العقود والاتفاقيات الممكنة وإبرام المعاملات الأخرى. وكلها مرتبطة بالخدمة الرئيسية، وهي النتيجة التي يريد العميل تحقيقها من السمسار. ثانية ، يرتبط على وجه التحديد بتسجيل الدولة للمعاملة في الهيئة القضائية للاتحاد الروسي لتسجيل الحقوق والمعاملات مع العقارات. إذا لم يبلغه سمسار العقارات على الفور، في الاجتماع الأول مع العميل، بالنقطة التي "سيرافق" العميل إليها، فمن المرجح أن يتم خداعك. يجب على سمسار عقارات ضميري أن يرافق المعاملة العقارية حتى يتلقى العميل جميع المستندات اللازمة من غرفة التسجيل التي تشير إلى تسجيل الدولة. في مرحلة تسجيل حالة المعاملة العقارية قد ينشأ عدد من المشكلات المتعلقة بتسجيل حالة المعاملة.
في الآونة الأخيرة، ظهر عدد كبير من الشركات العاملة في مجال العقارات في سوق العقارات. تعد هذه المنافسة القوية و"القريبة" أحد العوامل العديدة التي تحدد الوضع وجودة الخدمات في سوق العقارات. "الضيق" يترك المجال فقط لأولئك الذين يعملون بأمانة وضمير واحترافية عالية. المنافسة مفيدة لمستهلك خدماتنا: يجب على أولئك الذين يأتون إلى سوق العقارات بجدية ولفترة طويلة أن يفكروا في كيفية كسب ثقة العميل. وهذا ممكن فقط إذا قدمنا ​​مجموعة كاملة من الخدمات للمعاملات العقارية. ليس من قبيل الصدفة أن تتعهد بعض الوكالات بتقديم مجموعة كاملة من الخدمات الجاهزة، بما في ذلك مساعدة العميل في الانتقال من مساحة المعيشة المباعة إلى المساحة المشتراة. على الرغم من أنه من الواضح أن الدور الحاسم لن يلعبه إمكانية النقل، ولكن مستوى جودة مجموعة الخدمات بأكملها.
وفي إطار الموضوع الذي نتناوله، نلاحظ أن الدولة لا تسيطر بشكل خاص على أنشطة الشركات العقارية. دعونا نقارن ذلك بحقيقة أنه في التسعينات من القرن الماضي، كانت الأنشطة العقارية تخضع للترخيص، لكن هذا ليس هو الحال الآن. لكن هذا لا يعني أن الدولة تخلت عن مهام مراقبة أنشطة الشركات العقارية.

أندريه أندريفيتش باتييف

دليل السمسار

أساسيات النشاط العقاري

1. وصف موجز لسوق الخدمات العقارية

في السنوات الأخيرة، بدأ سوق العقارات في التطور بنشاط. تطورها يرجع أساسا إلى عاملين رئيسيين.

أولاً، ويرجع ذلك إلى بناء المساكن الجديدة. في العديد من المدن الكبرى في روسيا في السنوات الأخيرة كانت هناك زيادة حادة في عدد المباني الجديدة. ويجري "إعادة بناء" أكبر المدن في روسيا، كما يتزايد عدد شركات البناء. في نهاية التسعينيات من القرن الماضي، واجهت بلادنا مشكلة خطيرة. لقد تقادم معظم مخزون المساكن في البلاد بشكل كبير وسرعان ما أصبح في حاجة إلى الاستبدال. في هذا الوقت تم اعتماد عدد لا بأس به من البرامج المختلفة على المستوى الفيدرالي لتحسين الظروف المعيشية للمواطنين.

لبناء المباني السكنية، يجب عليك تنظيم كيان قانوني (منظمة) أو التسجيل كرجل أعمال فردي والحصول على تصريح خاص - ترخيص من لجنة البناء الحكومية في روسيا. لكن تجدر الإشارة إلى أنه سيتم قريباً إلغاء تراخيص أنشطة البناء، أولاً تراخيص تصميم المباني السكنية، ومن ثم تراخيص البناء نفسها. في الوقت الحالي، الحصول على رخصة بناء ليس بالأمر الصعب، وعدد المخالفات أثناء تشييد المباني الجديدة يتزايد باستمرار. لذلك تعتزم الدولة تشديد الرقابة عند قبول (تشغيل) مبنى سكني. ربما سيتم إدخال نظام العلامات التجارية وعلامات الجودة، على غرار أوروبا. لقد أصبح بناء مباني متعددة الطوابق لبيعها لاحقًا أمرًا مربحًا للغاية؛ ويرتبط استثمار رأس المال في البناء بالحد الأدنى من المخاطر التجارية، نظرًا لأن الإسكان مطلوب دائمًا.

ثانيًاويرجع ذلك إلى الإصلاح الجاد للتشريعات المدنية في البلاد. دعونا نتذكر أنه حتى وقت قريب جدًا، وفقًا لقانون الإسكان في جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية، كان من المستحيل استخدام السكن فقط للسكن الشخصي؛ مع اعتماد القانون المدني الجديد للاتحاد الروسي (الأجزاء الأول والثاني والثالث) (بصيغته المعدلة والمكملة في 21 يوليو 2005) (المشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي)، أصبح من الممكن إدخال المباني السكنية في التداول المدني، فيما يتعلق بهم أصبح من الممكن إبرام اتفاقيات الشراء والبيع، وعقود الإيجار التجارية. عدد المعاملات العقارية يتزايد باستمرار.

في الوقت نفسه، تقدم الشركات العقارية خدماتها في سوق الخدمات المدفوعة منذ عدة سنوات. لقد ظهروا على الفور تقريبًا، إلى جانب فرصة شراء وبيع المباني السكنية. يعمل السماسرة حيث يوجد طلب مستمر على شراء أو استئجار المباني السكنية. يتم تنظيم عدد الشركات العقارية ونطاق أنشطتها في مدينة معينة في الدولة بالكامل وفقًا لاحتياجات سوق الخدمات السكنية. في الوقت الحالي، ينتشر النشاط العقاري في بلادنا؛ ويمكننا الحديث عن نوعين من الشركات العقارية. أولاًالنوع الأكثر شيوعًا من الشركات العقارية هي الشركات التي تقدم خدمات الوساطة فقط في سوق العقارات. هذه منظمة صغيرة توظف حوالي عشرة من أصحاب العقارات (في كثير من الأحيان أقل) الذين يشاركون في "البحث" عن خيارات مناسبة لشراء أو بيع العقارات وتبادلها وتأجيرها. تعمل هذه الشركات في معظم مدن روسيا وليس بالضرورة في المدن الكبيرة؛ فهي موجودة حيث يوجد، على مستوى "كافي" للشركة، طلب على شراء وبيع وتبادل وتأجير المباني السكنية.

ثانيةلا يمكن تسمية نوع الشركات العقارية بـ “الوكلاء العقاريين” في شكلها النقي. إنهم لا يقدمون خدمات الوساطة لمختلف المعاملات العقارية فحسب، بل يمكنهم أيضًا المشاركة في المعاملات بأنفسهم. تشارك هذه الشركات في بناء المجمعات السكنية على أساس مشترك، وتستثمر الأموال في البناء، وتشتري المساكن. وهي شركات كبيرة جدًا من حيث عدد الموظفين الذين توظفهم، ويمكن تصنيفها على أنها “شركات متوسطة الحجم”. كقاعدة عامة، لديهم تنظيم معقد وتقسيم هيكلي، وربما فروع ومكاتب تمثيلية. يمكن تسمية هذه الشركات بأنها "مختلطة" لأنها، كما ذكرنا سابقًا، لا تعمل في الأنشطة العقارية فحسب، بل أيضًا في الأعمال العقارية الأخرى.

ويستخدم هذا المصطلح الآن بشكل متزايد "سمسار عقارات"والتي يتم استثمار معناها ومضمونها من قبل الشخص الذي يقدم خدمات الوساطة في سوق العقارات. ظهر المصطلح نفسه في الولايات المتحدة في عام 1916، عندما تم تسجيله كعلامة خاصة لتعيين جمعية أصحاب العقارات. وبرز السماسرة من بين تجار العقارات الآخرين لأنهم شاركوا حصريًا في خدمات "الوساطة" ولم يكونوا في كثير من الأحيان بمثابة طرف في الصفقة. من حيث المبدأ، ظهرت الشركات العقارية وتطورت في البلدان المتقدمة والنامية في أوروبا (الغربية بشكل رئيسي) وأمريكا. يشمل مفهوم ومحتوى أنشطة أصحاب العقارات بشكل أساسي خدمات الوساطة للشراء والبيع؛ وحصة المعاملات الأخرى التي يساعد أصحاب العقارات في إبرامها مع العقارات (مخزون المساكن بشكل أساسي) صغيرة نسبيًا. في الغالب، يشارك أصحاب العقارات في الخارج في البيع والشراء.

في بلدنا، يتمتع السوق بهيكل مختلف تمامًا، ومن حيث المبدأ، فإن وجود شركة عقارية كبيرة تعمل فقط في تقديم خدمات الوساطة للشراء والبيع أمر مستحيل. من أجل التطوير الناجح والحصول على أرباح كبيرة، يجب على الشركات العقارية المشاركة في التداول المدني للعقارات بطرق أخرى. لذلك، تستثمر الشركات العقارية في بناء المساكن ويمكنها، بموجب اتفاقيات التنازل عن حقوق المطالبة، "بيع" العقارات التي لم يتم الانتهاء منها بعد. يمكن للوسطاء العقاريين أنفسهم شراء العقارات (مخزون المساكن) لتأجيرها لاحقًا. لا يقدم السماسرة في بلدنا خدمات الوساطة للشراء والبيع فحسب، بل يقدمون أيضًا خدمات لتأجير المباني السكنية.

وفي إطار هذا الكتاب، لن نتحدث فقط عن مشاركة الشركات العقارية في المعاملات العقارية الوسيطة، بل سنتحدث أيضًا عن العديد من الأشكال الأخرى لمشاركة الشركات العقارية في السوق العقاري. واستناداً إلى برنامج الإسكان الرئاسي، يمكننا القول أن الخدمات العقارية تغطي بشكل أساسي سوق العقارات “الثانوية”. السوق الثانوية هي على وجه التحديد جميع عمليات إعادة البيع اللاحقة للعقارات منذ لحظة بنائها. يشمل سوق العقارات الأولية جميع المعاملات مع العقارات المتعلقة ببنائها والاستحواذ على ملكية عقار تم تشييده حديثا.

وتجدر الإشارة إلى أن تعريف العقارات في التشريع لا يشير فقط إلى المباني السكنية، ولكن أيضًا إلى جميع الأشياء الأخرى المحتملة المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالأرض، ولا يمكن نقلها إلى مكان آخر دون التسبب في ضرر لها. فيما يتعلق بالموضوع الذي ندرسه، عندما نقول "العقارات"، فإننا لا نعني المباني السكنية فحسب، بل نعني أيضًا العقارات الأخرى. في الوقت الحالي، لا يبحث أصحاب العقارات فقط عن العملاء والأطراف المقابلة للمعاملات مع المباني السكنية، ولكن أيضًا مع المباني غير السكنية. إنهم يجدون مستأجرين للعملاء لمباني المكاتب والمحلات التجارية والمستودعات وبيع المرائب وما إلى ذلك. كل هذا مهم